マイホームの固定資産税はいくら？リアル家計シミュレーションで年間負担を徹底解説！

公開日： 2025/08/22 : 家づくりのお役立ち情報

「憧れのマイホーム生活、いよいよ実現に向けて動き出そうとしているけれど、毎月、毎年かかる税金のことって、意外と知らないことが多い…」そう感じていませんか？特に、マイホームを所有すると毎年かかってくる「固定資産税」は、一体いくらくらいになるのか、いくら貯蓄しておけばいいのか、気になりますよね。小学生のお子さんが2人いるご家庭では、教育費や日々の生活費に加え、住宅ローンの返済、そして固定資産税のような維持費もしっかり把握しておきたいもの。

この記事では、そんなマイホーム計画初心者のあなたのために、固定資産税の仕組みから、実際の税額を計算する方法、そしてお得な軽減措置まで、基礎からわかりやすく徹底解説します。具体的なシミュレーションを通して、ご自身の家計にどれくらいの固定資産税が毎年必要なのか、具体的なイメージを掴んでいきましょう。この記事を読めば、固定資産税に対する漠然とした不安が解消され、安心してマイホーム計画を進めることができるはずです。

そもそも固定資産税って何？マイホームにかかる税金の基礎知識

固定資産税とは？家計に影響する毎年かかる税金

マイホームを持つと、毎年必ず払わなければならない税金、それが「固定資産税」です。固定資産税とは、土地や家屋、償却資産（事業用の機械や備品など）といった「固定資産」に対して課される地方税の一種。毎年1月1日時点での所有者に対し、その固定資産が所在する市町村（東京都23区は都）が課税します。つまり、あなたがいざマイホームを手に入れたら、翌年から毎年、固定資産税の支払い義務が発生するということです。

「毎年いくら払うの？」と心配になる方もいるかもしれませんが、この税金は、その年の評価額に基づいて計算されるため、毎年同じ金額ではありませんし、住んでいる地域や物件によっても大きく異なります。特にマイホーム計画を進める上で、この固定資産税をしっかりと理解しておくことは、長期的な家計計画を立てる上で非常に重要になります。住宅ローンの返済だけでなく、こうした維持費も考慮に入れた資金計画こそが、無理のないマイホームライフを送るカギとなるのです。

固定資産税の課税対象と「固定資産評価額」の重要性

固定資産税の対象となるのは、大きく分けて「土地」と「家屋（建物）」の2種類です。私たちが購入するマイホームの場合、この両方が課税対象となります。

土地：宅地や田畑、山林などすべての土地
家屋：住宅、店舗、工場、倉庫などすべての建物

この固定資産税を計算する上で最も重要になるのが「固定資産評価額」です。固定資産評価額とは、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各市町村が個々の固定資産の価値を算定した金額のこと。この評価額が、そのまま税金計算の基準となります。つまり、「固定資産税は毎年いくら？」という問いに答えるためには、まずこの固定資産評価額を把握することが不可欠なのです。土地の場合は、その土地の広さや形状、接道状況、周辺環境（商業地域か住宅地域かなど）が考慮され、家屋の場合は、構造（木造か鉄筋コンクリートか）、築年数、建物の広さ、設備などが評価の対象となります。

この評価額は、3年に一度、「評価替え」が行われます。土地の価格変動や、建物の経年劣化などを考慮して見直されるため、固定資産税額もそれに伴って変動する可能性があります。評価額は、毎年送られてくる「納税通知書」に同封されている「課税明細書」で確認できますので、必ず内容を確認するようにしてください。また、ご自身の固定資産が「固定資産課税台帳」にどのように登録されているかは、各市町村の窓口で閲覧することも可能です。

固定資産税の基本的な計算式を理解しよう

それでは、具体的な固定資産税の計算方法を見ていきましょう。固定資産税の基本的な計算式は、非常にシンプルです。

固定資産税＝固定資産税評価額 × 標準税率

この「標準税率」は、ほとんどの市町村で「1.4%」と定められています。ただし、地方税法では市町村がこの標準税率とは異なる税率を定めることも認めており、これを「制限税率」と呼び、最大2.1%まで引き上げることが可能です。しかし、多くの自治体では1.4%を採用しているため、まずはこの数字を目安と考えて問題ありません。

例えば、あなたのマイホーム（土地と建物）の固定資産評価額が合計で2,000万円だった場合、

2,000万円 × 1.4% ＝ 28万円

となり、これが年間にかかる固定資産税の目安となります。

さらに、マイホームが「市街化区域」と呼ばれる都市計画区域内にある場合、「都市計画税」も合わせて課税されることがあります。都市計画税は、道路や公園、上下水道などの都市計画事業の費用に充てるための税金で、固定資産税と同様に毎年かかる地方税です。都市計画税の税率は、最大0.3%と定められており、多くの市町村で0.3%を採用しています。計算式は固定資産税と同じです。

都市計画税＝固定資産税評価額 × 制限税率（上限0.3%）

つまり、あなたが実際に毎年支払う税金は、この「固定資産税」と「都市計画税」を合算した金額になるのが一般的です。

年間支払総額＝固定資産税＋都市計画税

この基本的な知識を頭に入れておくことで、次のセクションでご紹介する具体的なシミュレーションがぐっと理解しやすくなります。

あなたの家の固定資産税はいくら？シミュレーションでわかる計算方法

実際の固定資産税額を算出するシュミレーションのステップ

マイホームの固定資産税はいくらになるのか、具体的なイメージを掴むために、シミュレーションのステップを見ていきましょう。計算にはいくつかの要素が絡みますが、手順に沿って確認すれば、決して難しくはありません。

土地の評価額を確認する：土地の広さや形状、所在地によって評価額は異なります。
建物の評価額を確認する：建物の構造、広さ、築年数などで評価額が決まります。
軽減措置の適用を確認する：特に新築住宅や住宅用地には、税金が安くなる特例があります。
計算式に当てはめる：確認した評価額と適用される税率、軽減措置を計算式に当てはめます。

これらのステップを順に見ていく前に、評価額が「土地」と「建物」で別々に算出され、それぞれに税率を掛けて計算されることを覚えておきましょう。

【土地】固定資産税評価額と軽減特例（住宅用地特例）

土地の固定資産税を計算する際、最も重要なのが「住宅用地特例」です。私たちがマイホームを建てる「住宅用地」の場合、固定資産税の負担が軽減される特別な措置が設けられています。これは、居住用の土地の税負担を軽くし、住宅建設を促進するためのものです。

200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）：固定資産税評価額の1/6に軽減されます。
200平方メートルを超える部分（一般住宅用地）：固定資産税評価額の1/3に軽減されます。

例えば、150平方メートルの敷地にマイホームを建てる場合、敷地全体が「小規模住宅用地」として評価額が1/6になります。もし300平方メートルの広い敷地であれば、最初の200平方メートルまでは1/6、残りの100平方メートルは1/3に評価額が軽減される、と覚えておきましょう。この特例が適用されるか否かで、土地にかかる固定資産税が大きく変わるため、マイホーム計画初期の土地選びの段階から意識しておくと良いでしょう。

都市計画税についても住宅用地特例は適用されますが、軽減割合が異なります。200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）は1/3、200平方メートルを超える部分（一般住宅用地）は2/3の軽減となります。固定資産税と都市計画税で軽減率が異なるので注意が必要です。

【建物】固定資産税評価額と新築住宅の軽減特例

建物の固定資産税評価額は、その建物をもう一度新築した場合にかかる費用を基準に、築年数による劣化（経年減点補正率）などを考慮して算出されます。建物は年数を経るごとに価値が減少していくため、評価額も毎年少しずつ下がっていくのが一般的です。

しかし、新築でマイホームを建てた場合、さらに税負担を軽くする「新築住宅の軽減特例」が適用されます。この特例は、以下の要件を満たす住宅が対象です。

床面積の要件：一戸建ての場合50平方メートル以上280平方メートル以下（マンションなどの共同住宅の場合、共有部分も含む専有部分の床面積が40平方メートル以上280平方メートル以下）
居住用であること：住宅として使用されていること

この特例が適用されると、新築された家屋の固定資産税のうち、120平方メートルまでの部分について税額が1/2に減額されます。この軽減措置の適用期間は、一般の住宅で3年間、省エネ基準を満たすなど一定の条件を満たす「長期優良住宅」の場合には5年間となります。マンションなどの共同住宅の場合は、一般的な新築住宅で5年間、長期優良住宅で7年間と、戸建てよりも期間が長く設定されています。

この特例があることで、特にマイホーム購入後の数年間は、建物の固定資産税負担が大きく軽減されます。ただし、期間が終了すると税額が元の水準に戻るため、家計計画に含めておくことが重要です。

具体的なモデルケースで固定資産税額をシミュレーション！

それでは、具体的な家族構成と物件情報でシミュレーションしてみましょう。あなたと同世代のご家族を想定したモデルケースを設定します。

【モデルケース】

家族構成：30代後半夫婦＋小学生の子供2人（4人家族）
物件タイプ：郊外に購入した新築木造一戸建て
敷地面積：150平方メートル
建物面積：100平方メートル
長期優良住宅ではない
土地の評価額：1,500万円（周辺環境や交通の便が良い立地を想定）
建物の評価額：1,200万円（新築時）
固定資産税率：1.4%（標準税率）
都市計画税率：0.3%（上限税率）

【シミュレーション：1年目の年間固定資産税・都市計画税】

１．土地にかかる税金

固定資産税（土地）：
敷地面積150平方メートルは、小規模住宅用地（200平方メートル以下）に該当するため、評価額が1/6に軽減されます。
課税標準額：1,500万円 × 1/6 ＝ 250万円
固定資産税額：250万円 × 1.4% ＝ **35,000円**
都市計画税（土地）：
敷地面積150平方メートルは、小規模住宅用地に該当するため、評価額が1/3に軽減されます。
課税標準額：1,500万円 × 1/3 ＝ 500万円
都市計画税額：500万円 × 0.3% ＝ **15,000円**

２．建物にかかる税金

固定資産税（建物）：
建物面積100平方メートルは、新築住宅の軽減特例（床面積120平方メートルまで税額1/2）の対象となります。
課税標準額：1,200万円 × 1/2 ＝ 600万円
固定資産税額：600万円 × 1.4% ＝ **84,000円**
都市計画税（建物）：
都市計画税には新築軽減特例はありません。
課税標準額：1,200万円
都市計画税額：1,200万円 × 0.3% ＝ **36,000円**

３．年間支払総額

年間固定資産税の合計：35,000円（土地）＋ 84,000円（建物）＝ **119,000円**
年間都市計画税の合計：15,000円（土地）＋ 36,000円（建物）＝ **51,000円**
固定資産税・都市計画税の総計：119,000円＋ 51,000円＝ **170,000円**

このシミュレーション結果から、最初の3年間は年間約17万円が固定資産税として必要になることがわかります。月に換算すると約14,000円。住宅ローン返済に加えて、この税額を毎年支払う必要があります。事前にこれくらいの支出を見込んでおくことで、安心して家計を回せるでしょう。

【シミュレーション：4年目の年間固定資産税・都市計画税（軽減措置終了後）】

新築住宅の軽減特例は3年間で終了するため、4年目からは建物の固定資産税額が変わります。建物の評価額は経年劣化で少しずつ下がりますが、軽減がなくなる影響の方が大きいため、多くの場合、4年目以降は建物の固定資産税が上昇します。

ここでは簡略化のため、建物評価額は大きな変化がないものとし、軽減措置がなくなる影響のみで計算します。

固定資産税（建物）：
軽減特例が終了するため、評価額の1/2がなくなります。
課税標準額：1,200万円
固定資産税額：1,200万円 × 1.4% ＝ **168,000円**

この場合、固定資産税の総計は、土地の35,000円＋建物の168,000円＝ **203,000円** となります。都市計画税は変わりません。

総計：203,000円（固定資産税）＋ 51,000円（都市計画税）＝ 254,000円 となり、最初の3年間と比較して年間約8万円以上の負担増となる可能性があります。

このように、新築住宅の軽減措置が終了するタイミングと、その後の税額の変化を家族で共有し、計画的に資金を準備しておくことが大切です。上記のシミュレーションはあくまで目安であり、実際の税額は自治体や物件の評価によって異なりますので、参考として活用してください。

知って得する！固定資産税の軽減措置と賢い支払い方

固定資産税の基本的な流れと納税通知書の見方

マイホームを購入すると、毎年4月～6月頃に、市町村（東京都23区は都）から「固定資産税・都市計画税納税通知書」が送られてきます。この通知書には、あなたの所有する土地や建物の「固定資産評価額」や「課税標準額」、そして実際に支払うべき「税額」が記載されています。多くの納税通知書には「課税明細書」が同封されており、土地と建物の評価額、適用された軽減措置の内容が詳細に記されていますので、必ず内容を確認するようにしてください。

特に重要なのは、記載されている「評価額」や「課税標準額」に間違いがないか、また、適用されるはずの「軽減措置」がきちんと反映されているかを確認することです。もし内容に疑問や不明な点があれば、すぐに通知書を発行した市町村の資産税課（税務課）に問い合わせてみましょう。支払い前に疑問点を解消しておくことが大切です。

支払い方法は？口座振替・QRコード・クレジットカードなど

固定資産税の年間税額は、一括で支払うか、年4回の分割払いで支払うかのどちらかを選ぶことができます。一般的に、分割払いの場合は6月・9月・12月・翌年2月といった形で納付書が送られてきます。

支払い方法も近年多様化しています。ご自身のライフスタイルに合わせて、便利な方法を選びましょう。

口座振替：一度手続きをすれば、毎年自動的に引き落とされる最も手間のかからない方法です。払い忘れの心配がなく、忙しい方におすすめです。
納付書払い：金融機関の窓口やコンビニエンスストアで、送付された納付書を使って現金で支払う方法です。手軽ですが、支払いに行く手間がかかります。
クレジットカード払い：インターネット経由でクレジットカードを利用して支払う方法です。ポイントが付与されるメリットがありますが、決済手数料がかかる場合がほとんどです。手数料を差し引いてもポイント還元率が高いカードであればお得になることもあります。
スマートフォン決済（QRコード決済）：PayPayやLINE Payなど、スマホアプリを使って納付書のQRコードを読み取り支払う方法です。手軽で場所を選ばず支払えますが、これも手数料がかかる場合があります。
eLTAX（エルタックス）：地方税の電子申告・納税システムです。法人や個人事業主が多く利用しますが、個人でも利用可能です。

支払い方法によって手数料の有無やポイント還元率が異なるため、ご自身の家計にとって最もメリットのある方法を選ぶことが賢明です。特にクレジットカードやスマホ決済を利用する際は、手数料を確認し、しっかり比較検討しましょう。

固定資産税を賢く節税するためのポイント

「固定資産税は毎年いくら？」という疑問とともに、できるだけ税負担を抑えたいと考えるのは自然なことです。ここからは、固定資産税を賢く節税するためのポイントをいくつかご紹介します。

住宅ローン控除との併用を意識する：
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は所得税や住民税から控除される制度であり、固定資産税が直接減額されるわけではありません。しかし、確定申告を行うことで所得税の還付や住民税の減額があり、家計全体の税負担を軽減できます。これにより生まれた余裕資金を固定資産税の支払いに充てるなど、全体で資金計画を立てることが重要です。
リフォームによる軽減措置を活用する：
一定の条件を満たすリフォーム（耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修など）を行うと、工事完了の翌年度に限り、固定資産税が減額される特例があります。例えば、耐震改修で1年間税額が1/2に、省エネ改修で1年間税額が1/3に減額されるといった制度です。これらの軽減措置は、工事内容や費用、適用期間、床面積などに細かな要件があり、事前の申請が必要となるため、リフォームを検討する際は、お住まいの自治体や専門家に相談して確認しましょう。
土地の有効活用を検討する（空き家対策など）：
例えば、固定資産税は更地の場合と住宅が建っている場合で大きく税額が変わります。住宅用地特例があるため、住宅が建っている方が税金は安くなります。空き家をそのまま放置しておくと、この特例が適用されず、税負担が重くなる可能性があります。また、特定空き家等に指定されると、さらに特例が解除され税額が最大6倍になることも。空き家対策として賃貸に出したり、駐車場として活用したりすることも、税負担軽減につながる可能性があります。
固定資産評価額に異議がある場合の不服申立て：
送付された課税明細書に記載されている固定資産評価額が、ご自身の感覚と大きくかけ離れていると感じる場合や、明らかに間違いがあると思われる場合は、不服申立てを行うことができます。具体的には、市町村の固定資産評価審査委員会に対して、審査申出をすることが可能です。ただし、専門的な知識が必要となる場合が多いため、まずは自治体の窓口に相談し、必要であれば不動産鑑定士などの専門家への相談も検討しましょう。
特例適用漏れがないか確認する：
新築住宅の軽減特例や住宅用地特例など、適用されるべき軽減措置が正しく反映されているか、納税通知書や課税明細書をしっかり確認しましょう。稀に適用漏れが発生することもあります。もし漏れがあれば、速やかに自治体の資産税課に連絡し、確認してもらうことが重要です。
新築購入時期を検討する：
固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されます。そのため、12月に引き渡しを受けるか、1月に引き渡しを受けるかで、課税されるタイミングが異なります。例えば12月31日に引き渡しを受けると、翌年からあなたに課税されますが、1月1日に引き渡しを受けると、その年の課税は前の所有者となります。細かなことですが、数十万円単位の税金がかかわるため、引き渡し時期が年末年始にかかる場合は検討する価値があります。

疑問・不安は専門家や自治体窓口に相談を

固定資産税は、マイホームを所有する上で避けて通れない費用です。その仕組みは一見複雑に思えるかもしれませんが、基本的な計算方法と軽減措置を理解しておけば、大きな不安材料にはなりません。もし、納税通知書の内容に疑問があったり、ご自身のケースで具体的な税額を知りたい場合は、迷わず市町村の資産税課や税務課に問い合わせてみましょう。また、より複雑な税務相談や節税対策については、税理士や不動産鑑定士といった専門家に相談することも有効です。

マイホームは人生で最も大きな買い物の一つであり、その維持費を適切に把握することは、安定した家計を築く上で不可欠です。少しの知識と行動で、賢く税金を管理し、安心してマイホームライフを楽しんでください。

結論・まとめ

マイホーム計画を進める上で、多くの方が抱える「固定資産税は毎年いくら？」という疑問。この記事では、この疑問に答えるべく、固定資産税の基本的な仕組みから、土地・建物それぞれの評価方法、そして新築住宅の軽減特例を含む具体的なシミュレーションまで、幅広く解説してきました。

私たちがシミュレーションしたモデルケースでは、新築戸建ての場合、初年度から3年間は年間約17万円、軽減措置終了後の4年目以降は年間約25万円程度の固定資産税・都市計画税が発生する可能性があることがわかりました。この金額はあくまで目安であり、地域や物件の評価額によって大きく異なりますが、ご自身の家計にどれくらいの負担がかかるのか、具体的なイメージを持っていただけたのではないでしょうか。特に、軽減措置が終了するタイミングで税額が増加する可能性についても、事前にシミュレーションしておくことで、慌てることなく資金準備が進められます。

固定資産税は毎年必ず発生する費用であるため、住宅ローンの返済計画と合わせて、長期的な視点で家計に組み込んでおくことが非常に重要です。また、新築住宅の軽減特例やリフォームによる軽減措置など、賢く税負担を抑えるための方法もありますので、納税通知書の内容をしっかりと確認し、利用できる制度は積極的に活用しましょう。

マイホームは、家族にとってかけがえのない大切な場所です。お金に関する知識をきちんと身につけることで、将来の不安を解消し、より安心して夢のマイホームライフを満喫できるはずです。この記事が、あなたのマイホーム計画の一助となれば幸いです。