マイホーム時に必須！不動産取得税・登録免許税を徹底解説、減税で賢く家を建てる

念願のマイホーム。ご夫婦で協力し、お子さんの成長を願いながら、ワクワクする気持ちとともに「住宅ローンは？」「広さは？」などたくさんの期待と同時に、漠然とした不安も感じていらっしゃるかもしれませんね。特に「税金」と聞いただけで、つい身構えてしまいますよね。「一体いくらかかるんだろう…」「減税制度があると聞くけど、どうすれば適用されるの？」そんな疑問をお持ちではないでしょうか。

ご安心ください。この記事では、私たち夫婦と小学生のお子様お二人でマイホームを計画中のあなたに向けて、住宅購入時にかかる税金の全体像から、特に高額になりがちな「不動産取得税」や「登録免許税」について、初心者の方でも安心して理解できるよう、具体的な減税制度やその申請方法まで、一つ一つ丁寧に解説していきます。この情報を知っていれば、無駄な出費を抑え、賢く理想のマイホームを手に入れることができるはずです。最後まで読んで、マイホーム計画をさらに前進させましょう！

• 住宅購入時にかかる「税金」の全体像と種類
• 高額になりがちな「不動産取得税」と「登録免許税」を徹底解説！
• 税金の負担を軽減！知っておきたい「減税制度」と申請方法
• まとめ：賢いマイホーム計画のために

住宅購入時にかかる「税金」の全体像と種類

マイホームの夢を現実にする一歩を踏み出すとき、避けて通れないのが「税金」です。契約の段階から、物件の引き渡し、そして取得後の維持管理に至るまで、様々なタイミングで税金が発生します。税金と聞くと難しそうに感じられるかもしれませんが、ご安心ください。ここでは、住宅購入時に夫婦と二人のお子様を持つご家族が直面する可能性のある税金を、フェーズごとに分かりやすくご紹介し、全体像を掴んでいきましょう。

契約時にかかる税金：印紙税

まず、住宅の購入契約や住宅ローンの契約書を交わす際に必要となるのが「印紙税」です。これは、契約書に収入印紙を貼り付けることで納税する国税で、契約金額によって税額が異なります。例えば、5,000万円以下の不動産売買契約書であれば、通常1万円～3万円程度の印紙税がかかることが多いです。契約書の種類や記載金額によって税額が変わるため、契約前に確認しておきましょう。

印紙税の目安：

• 500万円を超え1,000万円以下の契約書：1万円
• 1,000万円を超え5,000万円以下の契約書：2万円
• 5,000万円を超え1億円以下の契約書：6万円

※2024年3月31日までの軽減措置適用後の税額です。期限が延長される場合もありますので、常に最新の情報をご確認ください。

引き渡し時にかかる税金：消費税、登録免許税、不動産取得税

住宅の引き渡し時にかかる税金は種類が多く、金額も大きくなりがちです。特に重要なのが「消費税」「登録免許税」「不動産取得税」の３つです。

消費税

新築住宅を購入する場合、建物（請負工事費や分譲マンションの建物価格）には消費税がかかります。例えば、3,000万円の建物部分には300万円（消費税率10%の場合）の消費税が課税されます。ただし、土地には消費税がかかりません。また、売主が個人となる中古住宅の購入には消費税はかからないのが一般的です。これは売主が消費税の課税事業者ではないためです。不動産会社などを介して中古住宅を購入する場合でも、建物部分に対する消費税は、売主が宅地建物取引業者などの法人や消費税の課税事業者である場合に限られます。

登録免許税

マイホームを取得すると、その所有権を公に示すために「登記」を行います。この登記手続きにかかるのが「登録免許税」です。土地や建物の「所有権移転登記」、新築の場合の「所有権保存登記」、そして住宅ローンを利用する際の「抵当権設定登記」など、様々な登記の際に発生します。税額は登記の種類や不動産の固定資産税評価額、住宅ローンの借入れ額などによって算出されます。この税金は、司法書士に支払う報酬とは別に発生するものです。

不動産取得税

そして、最も高額になりがちな税金の一つが「不動産取得税」です。土地や建物を購入したり、贈与や建築によって取得した際に一度だけ課税される地方税です。取得後、数ヶ月から半年程度経った頃に納税通知書が届くことが多く、「忘れていた！」という方も少なくありません。納付は一回限りですが、金額が大きいため、事前に準備が必要です。計算方法は後ほど詳しく解説しますが、原則として固定資産税評価額に一定の税率をかけて算出されます。ただし、マイホーム取得の場合には、適用できる軽減措置がいくつかあり、大幅に税額が低くなるケースや、税額がゼロになるケースもあります。

取得後にかかる税金：固定資産税・都市計画税

マイホームを取得した後も、毎年継続して課税される税金があります。「固定資産税」と「都市計画税」です。これらは、毎年1月1日時点の不動産の所有者に対して課税される地方税で、不動産の固定資産税評価額に基づいて算出されます。固定資産税は市町村（東京都23区は都）が課税し、都市計画税は地方自治体によって都市計画区域内に所在する不動産に課税されます。これらの税金は毎年発生するため、長期的な視点で負担を計画に含めることが重要です。

知っておきたい全体像の目安（例：3,500万円の新築一戸建て購入の場合）

• 印紙税： 2万円（4,000万円を超える契約の場合）
• 消費税： 建物価格2,500万円の場合、250万円（土地にはかからない）
• 登録免許税： 数万円～数十万円（不動産の評価額や借入額による）
• 不動産取得税： 数万円～数十万円（軽減措置適用前は数十万円になることも）
• 固定資産税・都市計画税： 年間10万円～20万円程度（エリアや評価額による。軽減措置あり）

このように、住宅購入にかかる税金は多岐にわたり、一つ一つ確認していくことが重要です。特に、取得時にまとまった金額が必要となる「不動産取得税」と「登録免許税」は、事前にしっかり理解しておくことで、資金計画に大きな影響を与えます。次のセクションでは、この二つの税金について、さらに詳しく掘り下げていきましょう。

高額になりがちな「不動産取得税」と「登録免許税」を徹底解説！

住宅購入の際、特に資金計画に大きな影響を与える可能性のある税金が「不動産取得税」と「登録免許税」です。これらは一体どのような税金で、どのように計算されるのでしょうか。具体的な金額もイメージしながら、詳しく見ていきましょう。

不動産取得税とは？計算方法と納税のタイミング

不動産取得税は、土地や建物を購入、あるいは贈与や建物の新築によって取得した際に、一度だけかかる都道府県税です。原則として取得した日から数ヶ月後に、都道府県から納税通知書が送られてきて、それに従って納付します。ご夫婦で土地と建物を購入し、お子様と住む家を手に入れた場合、忘れずに納税しなければならない大切な税金です。

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の基本の計算式は以下の通りです。

不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率

• 固定資産税評価額： 土地や建物の公正な時価を評価したもので、市町村（東京都23区は都）が決定し、3年に一度評価替えが行われます。一般的には、売買価格よりも低い金額（公示地価や売買価格の7割程度）になることが多いです。
• 税率： 原則として土地・建物ともに4%です。ただし、特例により2027年3月31日までは、土地・住宅（建物）の税率が3%に軽減されています。

計算例（軽減措置適用前）：

例えば、評価額が土地1,500万円、建物1,000万円の新築一戸建てを夫婦で購入する場合で考えてみましょう。

• 土地の不動産取得税：1,500万円 × 3% ＝ 45万円
• 建物の不動産取得税：1,000万円 × 3% ＝ 30万円
• 合計：75万円

このように、軽減措置が適用されなければ、高額な税金になることがお分かりいただけると思います。しかし、ご安心ください。マイホーム用の住宅の場合、多くが軽減措置の対象となります。軽減措置については、次のセクションで詳しく解説します。

納税のタイミングとQ&A

• 納税通知書はいつ届く？
  不動産を取得してから3か月から半年程度で、都道府県税事務所から納税通知書が送られてきます。地域によって時期は異なるので、取得後しばらくしたら気にしておきましょう。
• 納税を忘れたらどうなる？
  納税通知書に記載された期限までに納めないと、延滞税が加算されることがあります。届いたら内容を確認し、速やかに納付するようにしましょう。
• 中古住宅の場合もかかる？
  はい、かかります。新築・中古に関わらず、土地や建物を「取得した」場合に課税されます。中古住宅にも軽減措置は適用されます。

登録免許税とは？計算方法と登記の種類

登録免許税は、土地や建物の登記（所有権移転登記、所有権保存登記、抵当権設定登記など）を行う際に国に納める税金です。登記は、その不動産が誰のものであるかを公的に示す重要な手続きであり、また住宅ローンの借入れの安全を確保する上でも不可欠です。通常、司法書士に依頼して登記手続きを進めることになりますが、この登録免許税は司法書士への報酬とは別に発生するものです。

登録免許税の計算方法

登録免許税の基本の計算式は以下の通りです。

登録免許税 ＝ 固定資産税評価額（または債権額） × 税率

税率は登記の種類によって異なります。

• 所有権保存登記（新築）： 新築建物の場合に行う登記。建物評価額の0.4%が原則税率ですが、住宅用家屋の特例で0.15%に軽減されます。
• 所有権移転登記（土地・中古）： 土地や中古建物の売買や贈与などによる所有権の変更登記。土地は評価額の2%、建物は評価額の2%が原則税率ですが、住宅用家屋の特例で建物は0.3%に軽減、土地も一定の要件で軽減されます。
• 抵当権設定登記： 住宅ローンなどの借入れに際し、購入する不動産を担保にするために行う登記。債権額（借入額）の0.4%が原則税率ですが、住宅用家屋の特例で0.1%に軽減されます。

※上記税率は、2025年3月31日までの軽減措置適用後の税率を含んでいます。期限が延長される場合もありますので、常に最新の情報をご確認ください。

計算例（軽減措置適用後）：

住宅用家屋として、評価額が土地1,500万円、建物1,000万円の新築一戸建てを夫婦で購入し、住宅ローンで2,500万円借りる場合で考えてみましょう。

• 所有権保存登記（建物）： 1,000万円 × 0.15% ＝ 1.5万円
• 所有権移転登記（土地）： 1,500万円 × 0.3% ＝ 4.5万円
• 抵当権設定登記： 2,500万円 × 0.1% ＝ 2.5万円
• 合計： 8.5万円

この計算例は軽減措置適用後のものです。軽減措置を適用しない場合の税率（例えば、土地の所有権移転登記で2%）で計算すると、上記の例では土地だけで30万円となり、合計で34万円を超える税額になることもあります。いかに軽減措置が重要かお分かりいただけるでしょうか。

登記の手続きと支払い

登録免許税は、登記申請を行う際に現金で納めるか、あるいは印紙を購入して貼付することで納めます。通常、司法書士が登記申請を代行し、登録免許税も合わせて請求されることが多いです。司法書士に依頼する際は、登録免許税と司法書士報酬が別々に示されているかを確認し、明確な見積もりを取るようにしましょう。

不動産取得税も登録免許税も、住宅購入時には数十万円単位で発生する可能性のある税金です。しかし、これらの税金には、マイホーム取得者向けの優遇措置が多数存在します。次のセクションでは、その具体的な減税制度について詳しく解説し、皆様が賢く税金の負担を軽減する方法をお伝えします。

税金の負担を軽減！知っておきたい「減税制度」と申請方法

住宅購入時にかかる税金の中でも、特に大きな負担となりがちな「不動産取得税」と「登録免許税」には、多くの減税制度が存在します。これらの制度を知っているか知らないかで、最終的に支払う税金の額に大きな差が生まれます。夫婦と二人のお子様を持つご家庭のマイホーム計画を成功させるために、賢く、損をしないためにも、ぜひこの減税制度について理解を深めていきましょう。

不動産取得税の軽減措置：新築・中古住宅、土地別で徹底解説

不動産取得税には、一定の要件を満たす新築住宅や中古住宅、そしてその宅地の取得に対して、大幅な軽減措置が設けられています。これにより、数十万円単位の税金が軽減されたり、場合によってはゼロになることもあります。

新築住宅の場合の軽減措置

新築住宅の場合、以下の要件を満たすことで、建物の不動産取得税から一定額が控除される特例があります。

• 床面積の要件： 50㎡以上240㎡以下であること。（戸建て以外の賃貸マンションなどは40㎡以上240㎡以下）
• 居住用であること： 取得者が居住するために新築し、使用すること。夫婦と子供二人で住むマイホームであれば問題ありません。
• 軽減額： 建物から「1,200万円」（長期優良住宅の場合は1,300万円）が控除されます。この控除額に税率（3%）をかけた金額が本来の税額から差し引かれます。計算例： 評価額1,000万円の新築住宅の場合

  （1,000万円 – 1,200万円） × 3% ＝ 0円（税額がゼロになる）

  もし評価額が1,500万円なら、（1,500万円 – 1,200万円） × 3% ＝ 9万円となります。このように、評価額が1,200万円以下の新築住宅であれば、建物の不動産取得税は課税されないケースが多いです。

中古住宅の場合の軽減措置

中古住宅の場合も、以下の要件を満たすことで、建物の不動産取得税からの控除が受けられます。

• 床面積の要件： 50㎡以上240㎡以下であること。
• 居住用であること： 取得者が居住するために取得し、使用すること。
• 築年数または耐震基準の要件： 次のいずれかを満たすこと。
  • 昭和57年1月1日以降に新築されたもの。（新耐震基準適合住宅）
  • 築年数に関わらず、建築基準法に基づく耐震基準に適合していることが証明されたもの。
• 軽減額： 築年数に応じて、「新築された時期の価格」（控除額は100万円から1,200万円まで）が控除されます。計算例： 評価額700万円、昭和58年築の中古住宅（控除額450万円の場合）

  （700万円 – 450万円） × 3% ＝ 7.5万円

  中古住宅の不動産取得税も大きく軽減されますので、購入を検討する際は、これらの要件を確認するようにしましょう。

土地の軽減措置

土地の不動産取得税についても、以下のいずれかの要件を満たすことで軽減措置が適用されます。

• 宅地の評価額が1/2に減額される特例（2027年3月31日まで）
• 新築住宅が軽減措置の要件を満たしている場合、土地の不動産取得税から以下のいずれか高い方が控除される
  • 4万5千円
  • （土地1㎡あたりの固定資産税評価額 × 2分の1） × （住宅の床面積の2倍まで（200㎡が限度）） × 3%

  この土地の軽減措置は複雑に見えますが、新築住宅を建てるための土地であれば、ほとんどの場合で適用され、多くの場合、土地の不動産取得税が大幅に軽減されたり、ゼロになることもあります。具体的な計算は、都道府県税事務所に問い合わせるか、専門家（不動産会社や税理士）に相談するのが確実です。

不動産取得税の軽減措置の申請方法

不動産取得税の軽減措置は自動的に適用されるわけではありません。ほとんどの場合、取得者自身が申請する必要があります。不動産取得後、納税通知書が届く前に、原則として取得日から60日以内（自治体によって異なります）に、管轄の都道府県税事務所に申請書と必要書類（住民票、建物の登記簿謄本、売買契約書など）を提出します。申請が遅れると本来受けられたはずの減税が受けられなくなる可能性があるので、早めに準備し、忘れずに申請しましょう。

登録免許税の軽減措置：住宅用家屋証明書が鍵

登録免許税にも、マイホームを取得する際に適用できる軽減措置があります。これにより、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記の税率が通常よりも大幅に引き下げられ、税負担が軽減されます。

登録免許税の軽減措置の対象と要件

以下の要件を満たす住宅の取得・登記であれば、登録免許税の軽減が適用されます。

• 居住用であること： 取得者が住むための家屋であること。
• 床面積の要件： 50㎡以上であること。
• 新築または取得後1年以内であること： 長期優良住宅など、一部例外あり。
• 中古住宅の場合： 築年数の要件（原則20年以内、耐火建築物は25年以内）または耐震基準適合証明書などがあること。

軽減される税率（2025年3月31日まで）

• 所有権保存登記（新築）： 通常0.4% → 0.15%
• 所有権移転登記（土地・建物）：
  • 土地：通常2.0% → 0.3%
  • 建物（住宅）：通常2.0% → 0.3%

  ※ただし、土地の所有権移転登記の0.3%軽減は、宅地建物の売買による所有権移転で、さらに取得した住宅が上記の軽減要件を満たす必要があります。

• 抵当権設定登記： 通常0.4% → 0.1%

この軽減措置が適用されるか否かで、登録免許税の支払額は大きく変わります。例えば、3,000万円の住宅ローンを組むと、抵当権設定登記だけで通常12万円かかるところが、軽減措置適用で3万円に抑えられます。

登録免許税の軽減措置の申請方法：「住宅用家屋証明書」の取得

登録免許税の軽減措置を適用するためには、原則として「住宅用家屋証明書」を管轄の市町村（東京都23区は都税事務所）から取得し、登記申請時に法務局へ提出する必要があります。この証明書は、取得する住宅が軽減措置の要件を満たしていることを証明するものです。

通常、住宅購入の登記手続きは司法書士に依頼するため、司法書士がこの「住宅用家屋証明書」の取得代行も含め、軽減措置の適用申請を行ってくれます。しかし、ご自身が要件を理解しておくことで、司法書士との打ち合わせもスムーズに進み、間違いなく軽減措置を受けられているか確認することができます。

その他の減税制度：住宅ローン控除でさらにお得に

住宅購入に関する減税制度は、不動産取得税や登録免許税だけではありません。特に有名なのが「住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）」です。

これは、住宅ローンを利用してマイホームを取得し、一定の要件を満たす場合に、年末のローン残高の0.7%を所得税・住民税から最大13年間控除できるという制度です。住宅ローンの年間返済額が家計に大きな割合を占めるご家庭にとって、税金負担を大きく軽減してくれる非常に強力な制度です。

住宅ローン控除の適用を受けるためには、入居した年の翌年に確定申告を行う必要があります。2年目以降は、会社員の方であれば年末調整で控除を受けられるようになります。

これらの減税制度を最大限に活用することで、マイホーム購入にかかる費用を大きく抑えることが可能です。税金は複雑に感じられますが、知っていれば決して損することはありません。不明な点があれば、税務署や税理士、不動産会社などの専門家に積極的に相談し、最適な資金計画を立てるようにしましょう。

まとめ：賢いマイホーム計画のために

マイホームの購入は、ご家族にとって人生で最も大きな買い物の一つであり、大きな喜びと同時に、税金という大きな壁があるように感じられたかもしれません。しかし、この記事を通して、住宅購入時にかかる税金の全体像、特に「不動産取得税」と「登録免許税」の具体的な金額のイメージ、そして何よりも心強い「減税制度」についてご理解いただけたのではないでしょうか。

改めて、重要なポイントを振り返ってみましょう。

• 住宅購入時には様々な税金がかかる： 契約時の印紙税、引き渡し時の消費税（建物のみ）、登録免許税、不動産取得税、そして取得後の固定資産税・都市計画税など、それぞれのタイミングと性質を理解しておくことが大切です。
• 「不動産取得税」と「登録免許税」は高額になりがち： これらの税金は、数十万円単位で発生する可能性があるため、事前に予算に組み込んでおくことが重要です。
• 豊富な「減税制度」を活用する： マイホームの取得者には、不動産取得税の軽減措置や登録免許税の軽減、さらには住宅ローン控除など、税負担を大きく軽減できる制度が複数存在します。これらの制度を知り、正しく申請することで、賢く税金を抑えることができます。
• 「住宅用家屋証明書」が鍵： 登録免許税の軽減措置を受けるためには、お住まいの市町村で発行される「住宅用家屋証明書」の取得が不可欠です。
• 専門家への相談を恐れない： 税金の計算や軽減措置の適用条件、申請手続きは複雑に感じることもあるでしょう。そんな時は、不動産会社の担当者、司法書士、税理士、あるいは関係省庁の窓口（都道府県税事務所、法務局）など、それぞれの専門知識を持つプロフェッショナルに積極的に相談しましょう。

税金は、単なる出費ではなく、知っていれば有効活用できる大きな「節約ポイント」にもなり得ます。可愛いお子さんたちの成長を見守りながら、心地よいマイホームで安心して暮らすために、この記事で得た知識が少しでもお役に立てれば幸いです。

マイホーム計画は、一つ一つ疑問を解決していくことで確実に前進します。これから始まる素晴らしい新生活に向けて、ぜひ前向きに進んでいってください。きっと、理想のマイホームがあなたを待っているはずです。