マイホーム計画で知るべき税金の種類を把握！賢く備える完全ガイド

公開日： 2025/07/07 : 家づくりのお役立ち情報

家族の未来のために、そろそろマイホームを──。そう決心されたあなたにとって、夢の実現は目の前ですね。でも、そのワクワク感とともに、「住宅ローンは？」「子供部屋はいつから？」といった具体的な疑問に加え、「税金って一体、どんな種類があるの？」「何となく難しそう…」という漠然とした不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。特に子育て世代の場合、教育資金や将来の生活設計も考えると、マイホームにかかるお金はできるだけ無駄なく、賢く使いたいものですよね。この複雑に思える「住宅にまつわる税金」について、一体いつ、どれくらいの税金が発生するのか、そしてどうすれば賢く

把握しておく

ことができるのか──。このガイドでは、マイホームの取得から維持、さらには将来の売却や相続に至るまで、知っておくべき税金の種類と、お金を「生きたお金」にするためのヒントを、分かりやすく丁寧にご説明します。一つ一つクリアにして、安心して理想のマイホーム計画を進めましょう。

マイホーム購入時に把握しておくべき税金の種類と賢い対策

いよいよ夢のマイホームを購入する段階に入ると、物件費用や住宅ローンの初期費用だけでなく、様々な「税金」が発生します。これらの税金は、購入プロセスの中で一度きり支払うものもあれば、その後の生活に影響を与えるものもあります。事前にその種類と概算を

把握しておく

ことで、資金計画に大きなゆとりが生まれ、慌てることなく手続きを進めることができます。ここでは、購入時に特に重要となる税金の種類と、利用できる軽減措置について詳しく見ていきましょう。

不動産取得税：購入後に届く忘れがちな税金

不動産取得税は、土地や建物を購入したり、新築・増築したりした際に、その不動産を取得したことに対して一度だけ課せられる都道府県税です。購入後、数ヶ月から1年程度経ってから納税通知書が届くため、「忘れていた！」という方も少なくありません。この税金は、取得した不動産の固定資産税評価額（実際の購入価格とは異なる場合があります）を基に計算されます。標準税率は土地・建物ともに4%ですが、大切なのは「軽減措置」が適用されるかどうかです。特に居住用の住宅の場合、この軽減措置によって税額が大幅に減額される可能性があります。例えば、建物の場合は一定の床面積要件を満たし、新築や中古住宅の築年数要件（新築は2024年3月31日までの取得なら床面積50㎡以上240㎡以下、中古は昭和57年以降建築など）を満たせば、固定資産税評価額から1,200万円（長期優良住宅は1,300万円）が控除されます。また、土地についても、住宅が建っている土地であれば、税額が大きく軽減されます。軽減措置の適用には、通常は申告が必要なため、不動産取得後に管轄の都道府県税事務所へ問い合わせて、忘れずに手続きを行いましょう。これらの軽減措置を事前に

把握しておく

ことで、不意の出費に慌てることなく、スムーズな資金計画が立てられます。

登録免許税：所有権移転登記に必要な税金

登録免許税は、購入した不動産の「所有権移転登記」や、住宅ローンを組んだ際の「抵当権設定登記」を行う際に国に納める税金です。この税金が納められることで、法務局に所有権が登録され、あなたがその不動産の正式な所有者であることが公に証明されます。税額は、固定資産税評価額に一定の税率を掛けて計算されますが、所有権移転登記では土地・建物ともに2%が原則です。住宅ローンによる抵当権設定登記の場合は、借入額に応じて0.4%かかります。しかし、ここにも軽減措置が存在します。居住用の住宅の取得で一定の要件を満たす場合、所有権移転登記の税率が0.3%（土地は2026年3月31日まで0.15%）、抵当権設定登記の税率が0.1%に引き下げられます。これらの軽減措置は自動的に適用されるわけではなく、登記手続きを行う司法書士が申請時に適用要件を確認し、必要な書類を提出してくれます。司法書士の選定時に、軽減措置についても相談し、適用できるかどうか事前に確認してもらうと良いでしょう。司法書士報酬と合わせて支払う形になることが多いため、費用の見積もりの際に登録免許税を含めて確認することが重要です。この税金も、購入初期の大きな出費の一つとして

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べき金額です。

印紙税：売買契約書に貼る税金

印紙税は、不動産の売買契約書や建築請負契約書などの「課税文書」を作成する際に課せられる国税です。契約金額に応じて税額が決まっており、契約書に収入印紙を貼り付け、消印することで納税します。例えば、契約金額が5,000万円超1億円以下の場合、印紙税額は6万円（2024年3月31日までの軽減措置で3万円）となります。この税金は通常、契約書を交わす当事者（売主と買主、または建築会社と施主）がそれぞれ保管する契約書に貼り付けるため、双方で負担するのが一般的です。契約締結時にその場で納税するため、事前にその額を

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ことで、契約時の現金の準備に役立ちます。また、電子契約書の場合は印紙税が不要となる場合がありますが、まだ一般的な不動産取引では紙の契約書が主流です。

消費税：建物にのみかかる税金

不動産の購入において、消費税は「建物」部分にのみ課税されます。土地は非課税です。あなたが住宅会社から新築住宅を購入する場合や、不動産会社などの課税事業者から中古住宅を購入する場合、その建物の価格に消費税がかかります。一方、個人が所有する中古住宅を個人から購入する場合には、消費税はかかりません。これは、個人は消費税の課税事業者ではないためです。このため、中古住宅を購入する際は、売主が個人か事業者かによって消費税の有無が大きく変わるため、事前に確認が必要です。一般的に、建売住宅やマンションの新築購入では消費税が大きな割合を占めますので、資金計画に含めて

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必要があります。例えば、建物価格が3000万円の場合、消費税10%で300万円が上乗せされることになります。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）：購入後の大きな節税ポイント

住宅ローン控除は、購入時に直接支払う税金ではありませんが、購入後に毎年税金が還付・控除される、非常に大きな「節税ポイント」です。これは、住宅ローンを利用してマイホームを購入・新築・増改築した場合に、年末のローン残高に応じて所得税（一部は住民税）が控除される制度です。現在の主な控除率は0.7%で、控除期間は13年間（新築・買取再販住宅の場合）と長く、合計数百万円単位の節税効果が期待できるため、必ず

把握しておく

べき制度です。適用要件（床面積50㎡以上、借入金の償還期間10年以上、合計所得金額2,000万円以下など）がありますので、自身のケースで適用可能か事前に確認しましょう。初年度は確定申告が必要ですが、2年目以降は年末調整で対応できます。特に子育て世代の場合、この控除によって浮いた税金を、お子様の教育資金や家族旅行など、将来のための資金に回すことができます。

これらの税金と控除について、購入前に不動産会社や建築会社、または住宅ローンを利用する金融機関の担当者に相談し、全体像と概算をしっかりと

把握しておく

ことが、安心したマイホーム計画の第一歩となります。

マイホーム保有・維持時に把握しておくべき税金の種類と節税ポイント

マイホームを手に入れた後も、毎年支払い続ける税金があります。これらは「維持費」の一部として計画に組み込む必要があり、特に家計を預かる主婦の方にとっては、年間の支出を細かく見ていく上で重要な要素となります。毎年かかる税金をきちんと

把握しておく

ことで、家計管理がしやすくなり、安心して日々の生活を送ることができます。

固定資産税・都市計画税：毎年やってくる税金

固定資産税と都市計画税は、不動産を所有している限り、毎年課せられる地方税です。これらは、毎年1月1日時点の不動産の持ち主に対して課税され、だいたい4月から6月頃に自治体から納税通知書が届きます。一般的には年4回に分けて支払いますが、まとめて一括で納めることも可能です。

固定資産税： 土地や家屋、償却資産といった固定資産に対して課税されます。税額は、固定資産税評価額に標準税率1.4%を掛けて計算されます。この評価額は3年に一度見直されます。
都市計画税： 市街化区域内にある土地や家屋に対して課税される税金です。都市計画事業（道路、公園整備など）や土地区画整理事業の費用に充てられます。税額は、固定資産税評価額に標準税率0.3%を上限として自治体が定める税率を掛けて計算されます。

これらの税金も、居住用の土地や住宅に関しては「軽減措置」が適用されます。特に土地は、敷地面積200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）であれば固定資産税評価額が6分の1、都市計画税評価額が3分の1に減額される特例があります。建物についても、新築住宅の場合は一定の期間（一般の住宅は3年間、長期優良住宅は5年間）、固定資産税が2分の1に減額される特例があります。これらの特例が適用されることで、実際の税負担は軽減されますが、軽減期間が終了すると税額が上がる点には注意が必要です。毎年支払うものだからこそ、これらの税金の種類と軽減措置、そして大まかな金額を

把握しておく

ことで、年間の家計をより正確に見積もることができます。自治体のホームページや、送られてくる納税通知書に同封される案内をよく確認し、もし疑問があれば役所の窓口で相談してみましょう。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の具体的な活用方法

購入時に少し触れた住宅ローン控除は、マイホームを保有している期間、毎年その恩恵を受けられる大変ありがたい制度です。この控除の仕組みと具体的な活用方法を深く

把握しておく

ことは、日々の家計に直結します。

適用される控除額は、原則として年末時点での住宅ローン残高の0.7%です。具体的な計算例を見てみましょう。例えば、年末のローン残高が3,000万円の場合、3,000万円 × 0.7% = 21万円が所得税から控除されます。（実際の控除額には上限があり、また所得税から控除しきれない分は、翌年の住民税からも一部控除されます。）

この控除は13年間（認定住宅などの場合は上限が上がります）継続します。初年度は確定申告が必要ですが、会社員の方であれば、2年目からは勤務先の年末調整で済ませることができます。年末調整の際に必要な書類（「給与所得者の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除申告書」と「金融機関が発行する年末残高証明書」）を忘れずに提出しましょう。この制度を最大限に活用することで、毎年の税負担を軽減し、その分を家族のレジャー費用や、お子様の将来のための貯蓄、あるいは日々の生活費のゆとりに充てることができます。購入当初だけでなく、その後10年以上にわたって家計に貢献する制度のため、年末の申請を忘れないよう、しっかり

把握しておく

ことが重要です。

リフォーム時の税制優遇：快適な住まいを維持するためのヒント

家族の成長やライフスタイルの変化に合わせて、マイホームをリフォームする機会も出てくるかもしれません。実は、一定のリフォームを行うと、所得税の控除や固定資産税の減額といった税制優遇を受けられる場合があります。例えば、以下のようなリフォームが対象です。

省エネリフォーム： 窓の二重サッシ化や断熱工事など、省エネ性能を高めるリフォーム。
バリアフリーリフォーム： 手すりの設置や段差の解消など、高齢者や身体の不自由な方が住みやすいようにするリフォーム。
三世代同居対応改修工事： キッチン、浴室、トイレまたは玄関をそれぞれ複数設置するリフォーム。
耐震リフォーム： 旧耐震基準の建物を新耐震基準に適合させるリフォーム。

これらのリフォーム費用に応じて、所得税からの税額控除が適用されたり、工事完了後の固定資産税が一定期間減額されたりします。それぞれ適用要件や控除額、控除期間が異なりますので、具体的なリフォームを検討する際は、事前に税務署や専門家、またはリフォーム会社に相談し、利用できる減税制度がないかを

把握しておく

と良いでしょう。もちろん、ただ減税のためだけでなく、家族がより快適に、安全に暮らせる住まいづくりを計画する上で、これらの優遇制度が少しでも負担を軽減してくれることを

把握しておく

と、将来の住まいに対する投資を積極的に考えるきっかけにもなります。

マイホームを保有し続ける限り発生するこれらの税金も、単なる出費と捉えるのではなく、賢く制度を

把握しておく

ことで、家計の負担を軽減し、より豊かな家族の未来を築くための味方とすることができます。毎年届く納税通知書や、年末調整の書類に目を向ける習慣をつけることが大切です。

将来のライフイベントを見据えて把握しておくべき税金と備え

マイホームは、家族にとってかけがえのない大切な資産です。子育て世代のあなたにとっては、お子様が成長し独立する頃、あるいはご自身のライフスタイルが変化する頃には、マイホームの買い替えや、お子様への生前贈与、または相続といった、現在の計画にはない将来の選択肢が生まれる可能性があります。これらの「もしも」のライフイベントを見据え、関連する税金の種類を今からざっくりとでも

把握しておく

ことは、長期的な資産計画を立てる上で非常に重要です。漠然とした不安を抱えるのではなく、具体的な知識として知っておくことで、将来の選択肢が増え、税金対策も含めてより柔軟な計画を練ることが可能になります。

マイホーム売却時にかかる「譲渡所得税」

家族構成の変化や転勤などで、将来マイホームを売却することになった場合、「譲渡所得税」という税金がかかる可能性があります。これは、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対して課せられる税金で、所得税と住民税から構成されます。譲渡所得は、「売却価格」から「取得費用（購入価格や仲介手数料など）」と「売却費用（仲介手数料など）」を差し引いて計算されます。

しかし、居住用財産（自分が住んでいた家）を売却する場合には、非常に強力な特例が用意されています。それが「3,000万円特別控除」です。これは、マイホームを売却して利益が出た場合でも、その利益から最高3,000万円までを控除できるという特例です。つまり、3,000万円までの利益であれば、譲渡所得税はかからないことになります。例えば、購入価格が3,000万円だった住宅を4,000万円で売却し、譲渡益が1,000万円だった場合、この特例を適用すれば税金はかかりません。また、この特例は他の税制優遇と併用できない場合があるため、将来売却を検討する際や、他に住宅の買い替えなども考慮している場合は、事前に専門家と相談して、ご自身の最も有利な方法を

把握しておく

と良いでしょう。さらに、所有期間によって税率も異なり、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」として税率が低くなります。これらの情報を今から

把握しておく

ことで、将来の売却時期や買い替えの計画を立てる上で、税金面でのメリット・デメリットを考慮した判断ができるようになります。

マイホームを「渡す」時にかかる「相続税」「贈与税」

万が一のことが起きた場合や、生前贈与を検討する際に重要になるのが、相続税と贈与税です。これらは、大切な資産を次の世代に引き継ぐ際に発生する税金です。

相続税： 亡くなった方の財産（マイホームを含む）を相続人が受け継ぐ際に課せられる税金です。相続税には「基礎控除」があり、遺産総額が「3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数」の範囲内であれば、相続税はかかりません。例えば、配偶者と子供2人の場合、基礎控除額は4,800万円（3,000万円＋600万円×3人）となります。これを超える財産がある場合に相続税が課税されます。配偶者への相続にはさらに強力な特例（配偶者の税額軽減）があり、多くのケースで配偶者への相続税はかかりません。
贈与税： 生きている間に個人から個人へ財産を贈与する際に課せられる税金です。年間110万円までの贈与は非課税枠（暦年課税の基礎控除）があり、それ以上の贈与には贈与税がかかります。特に、将来お子様にマイホームを贈与することを検討している場合は、「相続時精算課税制度」や「居住用不動産の贈与の特例」といった特別制度があり、これらを活用することで贈与税を抑えることが可能です。

これらの税金は、現在の資金計画とは直接関わらないかもしれませんが、ご家族の将来を考える上で、ぜひ頭の片隅に

把握しておく

べき知識です。特に相続税・贈与税は、対策を立てるのに時間がかかる場合があるため、早い段階で概要を理解しておくと、いざという時にスムーズな対応ができます。実際に具体的な計画を立てる際には、税理士などの専門家への相談が必須となります。

税金シミュレーションと専門家への相談の重要性

これまで見てきたように、マイホームにまつわる税金は多岐にわたります。購入時の一時的なものから、毎年支払うもの、そして将来に備えるべきものまで、その種類をしっかり

把握しておく

ことは、安心してマイホーム生活を送る上で不可欠です。

しかし、一つ一つの税金について自分で全てを計算し、最適な対策を立てるのは非常に難しいことです。そこで活用したいのが、オンラインの「税金シミュレーションツール」や、不動産会社、金融機関、そして税理士などの専門家への相談です。オンラインのシミュレーションツールは、概算を知りたい場合に非常に便利です。具体的な物件情報やローン状況を入力することで、購入時の諸費用や毎年の維持費、住宅ローン控除額の目安などを瞬時に知ることができます。これにより、大まかな資金計画を立てるのに役立つでしょう。

そして、最も信頼できるのは、やはり専門家のアドバイスです。住宅ローン控除の適用要件の確認、不動産取得税の軽減措置の申請方法、将来の売却や相続を見据えた税金対策など、個別の状況に応じた最適なアドバイスを受けることができます。特に税理士は、税務のプロフェッショナルとして、あなたの家計状況や将来のライフプランに合わせて、どのような税金対策が最も有効か、具体的な数字を交えて提案してくれます。例えば、ご夫婦で共働きの場合の住宅ローン控除の最適な適用方法や、将来的な相続を見越した資産移転の計画など、家族構成や収入状況に応じたきめ細やかなアドバイスが期待できます。相談すること自体に費用が発生する場合もありますが、長期的な視点で見れば、大きな節税につながり、安心して家族の未来を築くための投資となるでしょう。

マイホーム計画は、家計にとっての一大イベントです。今回解説した「税金の種類」をしっかり

把握しておく

ことはもちろん、常に最新の情報にアンテナを張り、必要に応じて専門家のサポートを得ることで、あなたのマイホーム計画はより盤石なものになるはずです。

結論・まとめ

マイホームは、ご家族の夢と希望を育む大切な場所。そして、その夢の実現には、様々な「税金」が伴います。本記事では、マイホームの計画を進める上で、「税金の種類」をしっかりと

把握しておく

ことの重要性について、購入時、保有・維持時、そして将来的な売却・相続時の3つのフェーズに分けて詳しく解説しました。

購入時には、不動産取得税、登録免許税、印紙税、消費税などがかかりますが、それぞれに軽減措置があることをお伝えしました。特に住宅ローン控除は、購入後の家計を大きく助ける強力な節税策であり、その仕組みを理解しておくことが賢い資金計画の鍵となります。また、マイホームを保有し続ける限り、毎年固定資産税や都市計画税といった税金が発生します。これらは、日々の家計に組み込むべき「維持費」の一部であり、軽減措置や住宅ローン控除の継続的な活用で負担を減らすことができます。そして、将来的なライフスタイルの変化を見据え、売却時の譲渡所得税や、相続・贈与時の税金についても事前に概要を

把握しておく

ことで、不測の事態にも落ち着いて対応できる準備が整います。

「税金」と聞くと、難しく感じるかもしれません。しかし、今回ご紹介したように、それぞれの税金がどのような性質を持ち、いつ、どのくらいの費用がかかるのかを具体的に

把握しておく

だけで、漠然とした不安は払拭され、具体的な行動へと移せるようになります。大切なのは、「よく分からないから」と放置せず、早めに情報を集め、必要に応じて専門家の力を借りることです。

ご自身の家族構成や収入、ライフプランに合わせた最適な税金対策を講じることで、マイホームは単なる「住まい」だけでなく、家族の未来を守り、豊かにするための「資産」としての価値を最大限に発揮してくれるはずです。ぜひ、このガイドを参考に、不安を安心に変え、ご家族にとって最高のマイホーム計画を実現してください。

ハウジングバザール事務局

「家を建てたい人と、地域に根ざした信頼ある工務店をつなぐ」ことを使命に、全国の工務店情報・家づくりノウハウ・実例写真などをお届けする住宅情報サイトを運営しています。家づくり初心者の方が安心して計画を進められるよう、専門家の知識やユーザー視点の情報発信を心がけています。住宅計画の疑問や不安にも寄り添い、役立つ情報をお届けします。

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