実家相続のベストタイミング｜子どもが住まない実家の賢い選択肢

PR：あなたの建築予定地にある工務店に、無料で間取り・見積り作成を依頼してみませんか？お申し込みはこちらから

   

親から実家を相続する可能性はあるけれど、自分たちの子どもはそこに住む予定がない…そんな悩みを抱えていませんか？マイホーム計画を進める中で、将来的な実家の相続問題は意外と大きな課題です。特に子どもが将来住む予定がない場合、「いつ売るべきか」「どう活用すべきか」といった判断に迷いがちです。この記事では、実家相続の最適なタイミングと、空き家になってしまう実家の賢い活用法について解説します。将来を見据えたマイホーム計画と実家の相続問題を同時に解決するヒントが見つかるはずです。

目次

・実家の相続問題を早めに考えるべき理由
・親の実家を子どもが住まない場合の選択肢
・実家相続と空き家問題の賢い解決策
・まとめ：将来を見据えた実家相続の進め方

実家の相続問題を早めに考えるべき理由

「まだ先のこと」と思いがちな親の実家の相続問題。しかし、マイホーム計画を進める若い世代こそ、早めに向き合うべき課題なのです。なぜなら、将来の住居計画と密接に関わり、経済的な負担や選択肢に大きく影響するからです。

相続問題の先送りがもたらすリスク

相続問題を先送りにすると、様々なリスクが発生します。まず、親が高齢になるほど、意思決定が難しくなるケースが増えてきます。認知症などの健康問題が発生すると、実家の処分や活用について本人の意思確認が困難になり、家族間でトラブルになることも少なくありません。

また、空き家として長期間放置された実家は、急速に資産価値が下がります。国土交通省の調査によれば、適切なメンテナンスがない場合、建物の資産価値は10年で約半分、20年でほぼゼロになるとされています。特に地方の実家の場合、売却のタイミングを逃すと買い手が見つからなくなるリスクも高まります。

さらに、2015年の空き家対策特別措置法の施行により、管理不全の空き家は「特定空き家」に指定され、固定資産税の優遇措置（住宅用地の場合の軽減措置）が適用されなくなり、最大で6倍に跳ね上がる可能性もあります。つまり、放置すればするほど経済的な負担が増えていくのです。

マイホーム計画と実家相続の関係性

自分たちのマイホーム計画を進める際、将来の実家相続をどう位置づけるかは重要なポイントです。例えば、以下のようなケースが考えられます：

1. 二重ローン問題：自宅のローンを返済中に実家を相続し、維持費や税金の負担が発生するケース
2. 住み替え選択肢の制限：将来的な住み替えや転居の計画が、実家の存在によって制限されるケース
3. 資産ポートフォリオの偏り：不動産という同じ資産クラスに資金が集中することで、資産の流動性や分散投資の観点から不利になるケース

特に子育て世代は、教育費や老後資金の準備など、長期的な資金計画がある中で、実家の維持費用や固定資産税などの追加負担が発生すると、家計を圧迫する原因になりかねません。

住宅金融支援機構の調査では、相続した実家の維持管理に年間平均20〜30万円程度の費用がかかるとされています。これは子どもの習い事や教育費に直結する金額であり、計画的な対応が必要です。

家族会議の重要性

実家の相続問題は、親と子、兄弟姉妹など複数の関係者の意向を調整する必要があります。特に感情的な側面が強く、「思い出の詰まった家を手放したくない」という気持ちと、「現実的な経済判断」のバランスが難しいテーマです。

そのため、親が元気なうちに、定期的な家族会議を開き、以下のポイントを話し合っておくことをおすすめします：

• 親の希望（できるだけ長く実家に住みたいのか、将来的な施設入居も視野に入れているのか）
• 兄弟姉妹間での実家の扱いについての認識合わせ
• 将来的な実家の活用や処分についての大まかな方向性
• 実家の維持管理の分担方法

早めに話し合いを始めることで、急な判断を迫られる事態を避け、全員が納得できる解決策を見つけやすくなります。親世代にとっても、子どもたちの住宅計画を知ることで、自分の家の将来について考えるきっかけになるでしょう。

親の実家を子どもが住まない場合の選択肢

子どもが実家に住む予定がない場合、実家をどうするかの選択肢を把握しておくことが重要です。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分の家族にとって最適な選択を考えましょう。

実家を売却するタイミングと判断基準

実家を売却する場合、そのタイミングは大きく分けて3つあります：

1. 親の存命中に売却する 親が元気なうちに売却を進める方法です。親の意思が明確に反映でき、売却益を親自身の老後資金や施設入居費用に充てることができます。また、住み替え先の選択肢も広がり、バリアフリーの住宅や利便性の高い場所への移住も可能になります。 ただし、長年住み慣れた家を手放すことへの精神的な抵抗が大きいケースも多く、親の同意を得ることが前提になります。
2. 相続直後に売却する 親が亡くなった直後に売却する方法です。相続税の申告期限（被相続人の死亡を知った日から10ヶ月以内）に間に合えば、相続税評価額ではなく実際の売却価格で相続税が計算されるため、税制上有利になる場合があります。 一方で、相続手続きと並行して売却活動を進める必要があり、時間的な制約や心理的な負担が大きくなる点に注意が必要です。
3. しばらく保有してから売却する 相続後、状況を見ながら売却時期を判断する方法です。不動産市況や家族の状況変化に応じて柔軟に対応できますが、その間の維持管理費用や固定資産税などの負担は継続します。また、空き家として長期間放置すると、前述のように資産価値の下落リスクがあります。

売却を検討する際の判断基準としては、以下のポイントが重要です：

• 立地条件：駅や商業施設からの距離、周辺環境など、売却しやすい立地かどうか
• 建物の状態：築年数、メンテナンス状況、耐震性能など
• 市場性：その地域の不動産需要、将来的な人口動態予測など
• 相続人の状況：複数の相続人がいる場合、全員の合意形成が必要

近年では、高齢化社会を背景に「住み替え」支援サービスも増えており、親世代の新居探しから実家の売却までをサポートする仕組みもあります。不動産会社によっては、「売却保証付き住み替えプラン」などを提供しているケースもあるため、複数の不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

実家を賃貸に出す選択肢のメリット・デメリット

実家を売却せずに賃貸物件として活用する選択肢もあります。この場合のメリット・デメリットを整理してみましょう。

メリット：

• 定期的な賃料収入が得られる
• 将来的な選択肢（売却や自己利用）を残しておける
• 適切に管理されるため、建物の劣化を防げる
• 空き家問題の解消につながる

デメリット：

• 賃貸経営のノウハウや手間が必要になる
• 入居者とのトラブル対応が発生する可能性がある
• リフォームや修繕などの初期投資が必要になることが多い
• 地域によっては賃貸需要が少なく、空室リスクがある

賃貸活用を成功させるためには、実家の立地条件が重要です。国土交通省の調査によれば、地方の持ち家を賃貸に出す場合、駅から徒歩15分以内、もしくは主要な商業施設から徒歩10分以内の物件は比較的賃貸需要が高い傾向にあります。

また、単身世帯や学生向けに間取りを変更するリノベーションを実施することで、賃料収入を最大化できるケースもあります。ただし、リノベーション費用と将来的な賃料収入のバランスを事前にシミュレーションすることが重要です。

実際に賃貸経営を始める際には、不動産管理会社に管理を委託するのが一般的です。管理委託料は賃料の5〜10%程度が相場ですが、トラブル対応や入居者募集など、遠方に住んでいる場合は特に重要なサービスとなります。

実家を第二の拠点として活用する方法

子どもが常時住まない場合でも、実家を第二の拠点として活用する方法もあります。特に近年は働き方の多様化やテレワークの普及により、このような活用法の価値が再認識されています。

具体的な活用法：

1. ワーケーション拠点：仕事とバケーションを組み合わせた「ワーケーション」の拠点として、長期休暇や週末に利用する
2. セカンドハウス：季節ごとの滞在や家族行事の際の宿泊場所として活用する
3. 子どもの教育環境：都会の狭い住居に住んでいる場合、子どもの長期休暇時の自然体験や学習スペースとして活用する

このような活用法は、実家をすぐに手放さず、家族のライフスタイルの選択肢を広げるメリットがあります。ただし、定期的なメンテナンスや管理が必要で、二重の固定費負担（光熱費、固定資産税など）が発生する点は考慮すべきです。

また、遠方の実家を定期的に訪問することが現実的かどうかも検討ポイントです。国土交通省の調査では、セカンドハウスとして継続的に活用されるケースは、主たる住居から車で2〜3時間以内のアクセス圏内であることが多いとされています。

実家相続と空き家問題の賢い解決策

実家を相続したものの子どもが住まない場合、「空き家」になる可能性が高くなります。空き家問題は個人の資産価値の低下だけでなく、地域社会にも影響を与える社会問題となっています。ここでは、そんな状況を賢く乗り切るための具体的な解決策をご紹介します。

相続前に検討すべき実家の活用計画

相続前、つまり親が元気なうちから実家の将来について計画を立てることが理想的です。具体的には以下のようなステップで考えましょう：

1. 実家の資産価値を把握する 不動産会社の無料査定などを利用して、現時点での市場価値を確認しておきましょう。同時に、固定資産税評価額や相続税評価額についても把握しておくと、将来の税負担の見通しが立てやすくなります。
2. 親の住み替えニーズを確認する 親の年齢や健康状態に応じて、バリアフリー住宅への住み替えや、利便性の高い地域への移住、サービス付き高齢者向け住宅への入居など、様々な選択肢があります。親自身の希望を尊重しながら、現実的な選択肢を検討しましょう。
3. 実家の将来的な活用方針を家族で共有する 相続人となる可能性のある家族メンバー全員で、実家の将来について話し合いましょう。特に複数の相続人がいる場合は、早めに方針を共有しておくことで、相続後のトラブルを防ぐことができます。
4. 必要に応じて専門家に相談する 税理士や弁護士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することで、税制面や法律面から最適な選択ができます。初回相談は無料の専門家も多いので、積極的に活用するとよいでしょう。

特に注目すべきなのが「家族信託」という仕組みです。親の認知症リスクに備えて、元気なうちに信頼できる家族に財産管理を任せる仕組みで、親の意思を尊重しながら柔軟な資産活用が可能になります。2019年の民法改正以降、この仕組みを活用するケースが増えています。

空き家の管理と活用における自治体サポート

空き家の増加は全国的な社会問題となっており、各自治体でも様々な支援制度を設けています。これらを上手に活用することで、経済的・時間的な負担を軽減できるケースがあります。

主な自治体サポート：

1. 空き家バンク 全国の約8割の自治体が運営しており、売りたい・貸したい空き家の情報を登録し、利用希望者とマッチングするシステムです。特に地方の物件は、移住希望者向けに紹介されるケースもあります。
2. リフォーム補助金 空き家の活用促進のため、リフォーム費用の一部を補助する制度を設けている自治体も増えています。一般的には工事費用の1/3〜1/2、上限50〜100万円程度の補助が多いようです。
3. 空き家見守りサービス 定期的な見回りや、郵便物の管理、庭の手入れなどを行うサービスを自治体が提供または民間業者を紹介しているケースもあります。遠方に住んでいる場合は特に便利なサービスです。
4. 解体補助金 老朽化が進み活用が難しい空き家の場合、解体費用の一部を補助する制度もあります。特に「特定空き家」に指定されるリスクがある物件は、早めの対応が重要です。

これらの制度は自治体によって内容や条件が大きく異なります。実家のある自治体のホームページを確認するか、空き家対策担当課に直接問い合わせてみるとよいでしょう。

税制面からみた実家相続のポイント

実家の相続や活用を考える上で、税制面の知識は欠かせません。特に以下のポイントは押さえておきましょう：

1. 空き家の譲渡所得税の特別控除 相続した空き家を売却する場合、一定の条件を満たせば最大3,000万円の特別控除が受けられます。主な条件は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、昭和56年5月31日以前に建築された建物であること、などです。
2. 小規模宅地等の特例 相続した実家の敷地が「小規模宅地等の特例」の対象となる場合、最大で評価額が80%減額されます。ただし、「特定居住用宅地等」として認められるためには、被相続人または同居していた親族が住んでいたことが条件となるため、空き家になっている場合は適用されない点に注意が必要です。
3. 固定資産税の住宅用地特例 住宅が建っている土地は、固定資産税が最大1/6に軽減される「住宅用地特例」の対象となりますが、空き家として認定されると特例が適用されなくなる可能性があります。適切な管理や活用を行うことで、税負担の増加を防ぐことが重要です。
4. 相続時精算課税制度の活用 親が生存中に実家を子どもに贈与し、相続時精算課税制度を選択することで、2,500万円までの贈与税が非課税になります。将来的に相続税より贈与税の方が有利な場合や、早めに資産移転を図りたい場合に検討する価値があります。

税制は頻繁に改正されるため、最新の情報を税理士などの専門家に確認することをおすすめします。特に相続税対策は個別のケースによって最適解が異なるため、専門家の助言を得ながら計画を立てることが大切です。

まとめ：将来を見据えた実家相続の進め方

実家の相続問題は、特に子どもが住む予定がない場合、単なる「思い出の家をどうするか」という問題ではなく、家族全体の資産設計や生活設計に関わる重要な課題です。この記事でご紹介した内容をもとに、以下のステップで実家相続問題に向き合うことをおすすめします。

実家相続問題への理想的な取り組み方

1. 早めの家族会議を開催する 親が元気なうちに、実家の将来について家族全員で話し合う機会を設けましょう。感情的になりがちなテーマですが、冷静に将来を見据えた判断ができるよう、定期的に対話を重ねることが大切です。特に兄弟姉妹間で認識の違いがある場合は、早めの擦り合わせが重要です。
2. 実家の資産価値と将来性を客観的に評価する 感情論だけでなく、不動産としての価値や将来性を客観的に評価しましょう。複数の不動産会社に査定を依頼したり、地域の将来人口推計や開発計画などの情報を集めたりすることで、より現実的な判断ができます。
3. 家族のライフプランを考慮した判断をする 自分たちのマイホーム計画だけでなく、親の老後生活、兄弟姉妹の状況、子どもの教育計画など、家族全体のライフプランを考慮した判断が重要です。短期的な経済的メリットだけでなく、長期的な視点で選択肢を検討しましょう。
4. 専門家のサポートを積極的に活用する 相続税制や不動産取引、成年後見制度など、専門的な知識が必要な分野については、税理士、弁護士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することをおすすめします。初期費用はかかりますが、長期的には大きなメリットをもたらす可能性があります。
5. 柔軟な発想で実家の新たな価値を創造する 「売却か保有か」という二択ではなく、賃貸活用、シェアハウス、コワーキングスペース、民泊など、新たな活用法を柔軟に検討してみましょう。地域のニーズや社会的トレンドを取り入れることで、思わぬ価値が生まれることもあります。

実家の相続問題は、一朝一夕に解決できるものではありません。しかし、早めに向き合い、家族で対話を重ね、専門家のアドバイスを取り入れながら計画的に進めることで、最適な解決策を見つけることができるでしょう。

何より大切なのは、「家族の思い出が詰まった実家」という感情的な価値と、「資産としての実家」という経済的な価値の両面をバランスよく考慮することです。将来を見据えた冷静な判断と、家族の気持ちを尊重する温かい対話が、実家相続問題の最良の解決策につながります。

あなたのマイホーム計画と実家相続の問題が、家族みんなにとって最適な形で解決されることを願っています。