「実家を相続しても子どもが住まない」問題の解決策！空き家を賢く活用する方法

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住み慣れた実家を相続することになっても、お子さんが将来そこに住む予定がない場合、どのように対処すべきか悩まれていませんか？相続した家を放置すれば「空き家問題」に。かといって、思い出がつまった家を手放すのも簡単ではありません。この記事では、実家の相続問題に直面している方に向けて、空き家となる可能性がある家の最適な活用方法と売却のタイミングについて、具体的な選択肢をご紹介します。マイホーム計画中のあなたも、将来の実家相続を見据えた住まい選びの参考にしてください。

目次

実家を相続することになったけれど子どもが住まない場合の現実
相続した実家の活用方法5選
空き家の売却タイミングと準備すべきこと
まとめ：実家相続問題を前向きに解決するために

実家を相続することになったけれど子どもが住まない場合の現実

実家の相続は単なる資産の引き継ぎではなく、様々な感情や現実的な問題が絡み合う複雑な出来事です。特に将来、自分の子どもがその家に住む予定がない場合、どうするべきか頭を悩ませることでしょう。

増加する「誰も住まない実家」問題

国土交通省の調査によると、日本の空き家数は2018年時点で約849万戸、空き家率は13.6%に達しています。この数字は年々増加傾向にあり、2033年には約2,167万戸、空き家率30.4%になると予測されています。この背景には、高齢化社会の進行と相続問題があります。

親から相続した実家に子どもが住む予定がないケースが増えている理由としては、以下のような点が挙げられます：

• 子どもが既に自分の家を持っている
• 実家が子どもの職場から遠い立地にある
• 古い家屋で耐震性や断熱性に問題がある
• 間取りや設備が現代のライフスタイルに合わない
• 維持管理にコストや手間がかかる

「せっかく親が残してくれた家なのに」という思いから、すぐに売却するのを躊躇する方も多いでしょう。しかし、空き家として放置することでどのような問題が生じるのかを理解しておくことが重要です。

空き家として放置するリスク

実家を相続したものの誰も住まず、そのまま放置した場合、様々なリスクが発生します：

1. 固定資産税の負担増：2015年の空き家対策特別措置法により、管理が行き届いていない「特定空き家」に指定されると、固定資産税の優遇措置がなくなり、最大6倍に跳ね上がる可能性があります。
2. 家屋の劣化加速：人が住まないと、湿気によるカビの発生や害虫の侵入、小さな不具合の見過ごしなどにより、建物の劣化が急速に進みます。
3. 防犯・防災上の問題：空き家は不法侵入や放火などの犯罪リスクが高まるだけでなく、災害時には倒壊の危険も増します。
4. 近隣トラブル：庭の雑草の繁茂や害虫の発生など、管理不足による近隣住民とのトラブルが発生することもあります。
5. 資産価値の下落：放置期間が長くなればなるほど、家の資産価値は下落します。特に木造住宅の場合、10年放置すると価値がほぼゼロになるケースも珍しくありません。

実際、ある70代の女性は「親から相続した実家を10年間空き家にしていたら、当初の評価額の3分の1まで価値が下がってしまった」と後悔しています。早めに決断することで、このような資産価値の大幅な目減りを防ぐことができるのです。

将来のマイホーム計画を考えている方にとっても、この問題は他人事ではありません。今のうちからご両親と実家の将来について話し合っておくことで、将来的な二重ローンや急な住み替え問題を避けることができます。

次章では、相続した実家を有効活用するための具体的な方法について解説します。

相続した実家の活用方法5選

実家を相続したものの、お子さんが住む予定がない場合、その家をどのように活用するかが重要な課題となります。ここでは、実家の状態や立地条件に応じた5つの活用方法をご紹介します。

1. 賃貸物件として運用する

実家が駅から近い、または需要の高いエリアにある場合、賃貸物件として活用するのが有効な選択肢です。

メリット：

• 定期的な家賃収入が得られる
• 空き家問題の解消
• 建物の維持管理が継続される

デメリット：

• 賃貸向けのリフォーム費用が必要
• 入居者募集や管理の手間がかかる
• 家賃滞納などのリスクがある

東京都内で実家を相続した40代のAさんは、駅から徒歩15分の立地を活かし、500万円のリフォーム費用をかけて賃貸物件に改装。月8万円の家賃収入を得ることで、約5年でリフォーム費用を回収できる見込みとなりました。

ただし、賃貸経営を成功させるためには、地域の需要と家賃相場をしっかり調査することが大切です。不動産会社に相談して、実家の立地と状態から見た賃貸としての市場価値を確認しましょう。

2. 民泊やシェアハウスとして活用する

一般的な賃貸ではなく、民泊やシェアハウスとして活用する方法もあります。

民泊のメリット：

• 通常の賃貸より高い収益が期待できる
• 短期間の利用のため、自分自身も時々利用可能
• 地域の観光活性化に貢献できる

シェアハウスのメリット：

• 複数の入居者から安定した収入が得られる
• 一般賃貸より高い収益性
• 若い世代との交流機会が生まれる

ただし、民泊は住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出が必要で、年間営業日数の制限もあります。また、シェアハウスは入居者同士のトラブル管理や共用部分の清掃など、独自の管理ノウハウが求められます。

京都で実家を民泊として運営しているBさんは「観光地に近い立地を活かして稼働率も高く、月に15～20万円の収入になる」と語ります。一方で「掃除や布団の交換など手間は相当かかる」とも。自分でこまめに管理できる環境にあるか、または委託先があるかを検討することが重要です。

3. 二地域居住・セカンドハウスとして活用する

都市部に住んでいる方が、週末や休暇時に実家を利用する二地域居住という選択肢もあります。

メリット：

• 自然豊かな環境でリフレッシュできる
• 子どもの自然体験や教育の場になる
• 将来的な移住や退職後の拠点になる可能性
• 定期的に使用することで家の状態を保てる

デメリット：

• 維持費（固定資産税、光熱費など）の二重負担
• 往復の交通費
• 不在時の管理問題

東京在住でリモートワークが増えたCさんは、茨城県の実家を月に1～2回訪れる生活を始めました。「都会の喧騒から離れ、週末は庭いじりを楽しむ生活にメリハリが生まれました。子どもたちも自然の中で遊べる環境を喜んでいます」と話します。

テレワークの普及により、このような生活スタイルを選ぶ人は増えています。実家の立地条件や自宅からのアクセス、インターネット環境などを確認し、二地域居住が実現可能か検討してみましょう。

4. 解体して土地活用または売却する

建物の老朽化が進んでいる場合は、解体して土地だけを活用する選択肢も考えられます。

解体後の土地活用方法：

• 月極駐車場として貸し出す
• アパートやマンションを建てて賃貸経営
• 太陽光発電システムを設置して売電収入を得る
• 菜園や庭園として貸し出す

メリット：

• 建物維持管理の負担がなくなる
• 固定資産税の軽減（更地の場合は上がる自治体もあるため要確認）
• 新たな収入源の確保

デメリット：

• 解体費用の負担（木造住宅で100㎡の場合、約150～200万円）
• 思い出の家を失うという精神的負担
• 新たな土地活用にも初期投資が必要

名古屋市で実家を相続したDさんは、築50年の木造住宅を解体し、8台分の月極駐車場として整備。月額5千円×8台で4万円の収入を得ています。「解体費用180万円を4年ほどで回収できる計算です。管理の手間もほとんどなく、固定資産税も支払える安定した収入源になっています」とのこと。

なお、実家の解体を検討する際は、複数の業者から見積もりを取ることで適正価格を知ることができます。また、住宅の解体にはアスベスト調査など特殊な工程もあるため、専門業者に依頼することが大切です。

5. 福祉施設や地域コミュニティスペースとして活用する

社会貢献を考える方には、実家を福祉施設や地域の集会所として活用する方法もあります。

具体的な活用例：

• 小規模デイサービス施設
• 学童保育施設
• コミュニティカフェ
• 地域の集会所・イベントスペース

メリット：

• 地域社会への貢献
• 新たな人間関係の構築
• 助成金や税制優遇を受けられる可能性

デメリット：

• 施設基準を満たすためのリフォーム費用
• 運営ノウハウの習得が必要
• 許認可手続きの複雑さ

実際に、千葉県で実家を相続したEさんは、一戸建てを改装して小規模なデイサービス施設を開業。「母が認知症だったこともあり、地域の高齢者の居場所を作りたいと思いました。初期投資は大きかったですが、地域の方々に喜ばれていることにやりがいを感じています」と語ります。

このような活用を考える場合は、地域のニーズ調査や自治体の支援制度の確認、必要な資格取得など、計画的な準備が必要です。NPO法人や社会福祉法人と連携することで、専門的なサポートを受けながら進めることも可能です。

いずれの活用方法を選ぶにしても、実家の立地条件や建物の状態、自分自身の状況などを総合的に判断することが大切です。次章では、活用が難しく売却を検討する場合の最適なタイミングと準備について解説します。

空き家の売却タイミングと準備すべきこと

相続した実家を活用するのが難しく、売却を検討する場合、そのタイミングと準備について知っておくことが重要です。ここでは、空き家の売却に関する具体的なアドバイスをご紹介します。

売却の最適なタイミング

空き家の売却を検討する場合、以下のようなタイミングが考えられます：

1. 相続直後 相続してすぐに売却するメリットは、建物の劣化が進む前に資産価値を維持できる点にあります。また、相続から3年10ヶ月以内に売却すれば、譲渡所得の3,000万円特別控除を受けられる可能性があります。

2. リフォーム後 軽微なリフォームを施してから売却することで、物件の印象が良くなり、売却価格が上がる可能性があります。特に水回りやクロスの張り替えなど、比較的低コストで効果の高いリフォームを検討するとよいでしょう。

3. 不動産市況を見極めて 不動産市場は景気や金利動向によって変動します。地域の不動産価格が上昇傾向にある時期を見計らって売り出すことで、より高値での売却が期待できます。

実際に大阪で実家を相続したFさんは「相続してから約1年間空き家にしていましたが、固定資産税の支払いや管理の手間を考えると、早めに売却するべきだった」と振り返ります。一方、横浜の物件を相続したGさんは「相続後すぐに100万円程度のリフォームを行い、当初の査定より250万円高く売却できた」と成功例を語ります。

不動産のプロに相談しながら、自分の状況に合った最適なタイミングを見極めることが大切です。

売却前に準備すべきこと

空き家を売却する際には、次のような準備が必要です：

1. 必要書類の準備

• 登記済権利証または登記識別情報
• 固定資産税納税通知書・評価証明書
• 測量図・建築図面
• 境界確定図
• 実印・印鑑証明書
• 相続関係を証明する書類（戸籍謄本など）

これらの書類を事前に揃えておくことで、売却手続きがスムーズに進みます。特に相続関係の書類は取得に時間がかかる場合があるため、早めに準備しておきましょう。

2. 不用品の整理と清掃 実家には長年の思い出の品々が溜まっていることが多く、整理するのは大変な作業です。しかし、内覧時の印象を良くするためにも、不用品の整理と清掃は欠かせません。

• 残す物、処分する物、寄付する物に分類する
• 思い出の品は写真に残しておく
• プロの遺品整理業者に依頼することも検討する

「親の遺品整理に3か月かかり、その間に建物の劣化が進んだ」という声も多く聞かれます。売却を決めたら、早めに着手することをおすすめします。

3. 適正価格の査定 複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な売却価格を把握しましょう。一社だけでなく、最低でも3社以上に依頼することで、相場観がつかめます。

査定時には以下の点を確認しておくとよいでしょう：

• 周辺の類似物件の売却実績
• 建物の状態による価格への影響
• 将来的な地域の開発計画
• 売却までの想定期間

都内で実家を売却したHさんは「最初に依頼した不動産会社の査定額と、最終的に3社目で売却した価格には500万円の差があった」と話します。複数社の査定を比較検討することの重要性がうかがえます。

4. 税金対策の検討 実家売却に関わる税金について理解し、対策を講じることも重要です。主な税金は以下の通りです：

• 譲渡所得税：売却益に対してかかる税金です。所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得として税率が軽減されます。
• 相続時精算課税制度：生前贈与を受けていた場合は注意が必要です。
• 3,000万円特別控除：相続開始から3年10ヶ月以内に売却する場合、一定の条件を満たせば適用される可能性があります。

税理士に相談し、自分のケースに合った税金対策を行うことをおすすめします。「知らないうちに高額な税金がかかってしまった」という後悔を避けるためにも、専門家のアドバイスを受けることが大切です。

売却方法の選択

実家を売却する方法には、主に以下の3つがあります：

1. 仲介 不動産会社に仲介を依頼する一般的な方法です。

• メリット：市場価格で売却できる可能性が高い、専門家のサポートが受けられる
• デメリット：売却までに時間がかかる場合がある、仲介手数料が発生する

2. 買取 不動産会社が直接買い取る方法です。

• メリット：確実かつ迅速に売却できる、現状のままで売却可能
• デメリット：仲介に比べて売却価格が低くなる（通常の市場価格の7～8割程度）

3. 競売 裁判所を通じて競売にかける方法です。

• メリット：確実に売却できる
• デメリット：市場価格より大幅に安くなることが多い、手続きが複雑

売却を急いでいるか、できるだけ高く売りたいかなど、自分の優先事項に合わせて方法を選びましょう。埼玉県で実家を相続したIさんは「急ぎではなかったので、仲介での売却を選択。半年かかったが、買取よりも300万円高く売ることができた」と話します。

また、最近では、「リースバック」という選択肢も注目されています。これは、自宅を不動産会社に売却した後、賃貸として住み続ける方法です。老後資金を確保しつつ、住み慣れた家に住み続けられるメリットがあります。

トラブルを避けるためのポイント

空き家売却でよくあるトラブルを避けるためのポイントをご紹介します：

1. 相続人全員の合意を得る 複数の相続人がいる場合、全員の合意を得ることが重要です。「兄弟の一人が売却に反対して手続きが進まなかった」というケースは少なくありません。早い段階から話し合いを始め、書面で合意を取り付けておくことがトラブル防止につながります。

2. 境界確定を行う 隣地との境界が不明確だと、売却後にトラブルになる可能性があります。必要に応じて測量士に依頼し、境界確定を行いましょう。「売却後に隣人から境界の問題を指摘され、結局費用負担することになった」という例もあります。

3. 告知義務を果たす 物件の欠陥や周辺環境の問題など、知っている事実は買主に伝える必要があります。「シロアリ被害を隠していたことが後から発覚し、損害賠償を請求された」などのトラブルを避けるためにも、誠実な対応が大切です。

4. 売却後の管理責任を明確にする 売買契約から引き渡しまでの間も、所有者として管理責任があります。「契約後に空き家で水漏れが発生し、修理費用の負担で揉めた」というケースもあるため、契約書に管理責任について明記しておくとよいでしょう。

京都で古民家を相続・売却したJさんは「売却前に一度、弁護士に相談していたおかげで、境界問題や告知義務について適切に対応でき、スムーズに売却できた」と語ります。専門家に相談しながら進めることで、トラブルを未然に防ぐことができます。

まとめ：実家相続問題を前向きに解決するために

実家を相続しても子どもが住む予定がない場合、様々な選択肢があることをご紹介してきました。最後に、実家相続問題を前向きに解決するためのポイントをまとめます。

空き家問題への早期対応の重要性

相続した実家を空き家のまま放置すると、建物の劣化による資産価値の低下、固定資産税の負担増、防犯・防災上の問題など、様々なリスクが生じます。「どうするか決められない」と先延ばしにするよりも、早めに方向性を決めて行動に移すことが重要です。

家族との十分な話し合い

実家の活用や売却を検討する際は、家族全員の気持ちを尊重した十分な話し合いが必要です。思い出の家に対する感情は人それぞれ。「売却して現金化したい」「できるだけ残しておきたい」など、意見が分かれることも少なくありません。お互いの気持ちを理解し合いながら、最善の解決策を見つけましょう。

専門家への相談活用

実家の相続問題は、不動産、法律、税金など専門的な知識が必要な場面が多く、一人で判断するのは難しいものです。不動産会社、税理士、弁護士などの専門家に相談することで、スムーズな解決につながります。特に、複数の相続人がいる場合や、相続税の発生が予想される場合は、早めの専門家相談をおすすめします。

地域とのつながりも考慮に

実家がある地域とのつながりも大切な要素です。「親が長年住んでいた地域のために何かできないか」と考え、地域コミュニティに貢献する形で実家を活用する方も増えています。地域の課題や特性を考慮した活用方法を検討することで、より満足度の高い解決策が見つかるかもしれません。

将来のマイホーム計画との連携

マイホーム計画を考えている方は、実家の相続問題と自分の住まい計画を連携させて考えることが重要です。例えば、将来的に実家を相続する可能性があるなら、二重ローンを避けるための資金計画や、リバースモーゲージなどの活用も視野に入れておくとよいでしょう。

最終的には、「親の思いを大切にしながら、次の世代にとっても最適な選択は何か」という視点で考えることが大切です。実家の相続問題には正解がなく、それぞれの家庭の状況や価値観によって最適解は異なります。この記事が、あなたの実家相続問題を前向きに解決するためのヒントになれば幸いです。

実家相続の問題は早めの対策が肝心。特に「子どもが住まない実家」は計画的な対応が必要です。活用するか、売却するか、どちらを選ぶにしても、空き家として放置することだけは避けましょう。あなたの大切な実家が、次の形でも価値を生み出していくことを願っています。