マイホーム売却？賃貸？選択肢を知って後悔しない最適な進路を選ぶガイド

PR：あなたの建築予定地にある工務店に、無料で間取り・見積り作成を依頼してみませんか？お申し込みはこちらから

「今の家、手放すべき？それとも誰かに貸した方がいい？」マイホームの売却と賃貸活用、この二つの選択肢は、多くの住宅計画初心者の方が直面する大きな課題です。特に、新居への住み替えやライフスタイルの変化がある時、どちらの道を選べば良いのか、具体的な情報や判断基準が分からず、不安を感じる方も少なくありません。このブログ記事では、あなたの人生における重要な決断をサポートするため、住宅売却と賃貸活用のそれぞれのメリット・デメリット、そして賢い選択をするための比較ポイントを徹底解説します。あなたの状況に最も合った「後悔しない」答えを見つけるための第一歩を、ここから踏み出しましょう。

• 住宅「売却」という選択肢：メリット・デメリットと成功の秘訣
• 住宅「賃貸活用」という選択肢：オーナーになるメリット・デメリット
• あなたの理想へ導く！売却と賃貸の賢い比較と意思決定プロセス
• まとめ：あなたの未来を拓く、最適な選択のために

住宅「売却」という選択肢：メリット・デメリットと成功の秘訣

長年住み慣れたマイホーム。愛着があるからこそ、その手放し方には慎重になりたいものです。住宅の「売却」は、まとまった資金を得られる可能性や、将来的な不動産の管理から解放されるといった大きなメリットがある一方で、市場価格の変動や売却活動にかかる手間など、考慮すべき点も少なくありません。このセクションでは、住宅売却がどのような状況に向いているのか、具体的な流れや費用、そして売却を成功させるための秘訣について詳しく掘り下げていきます。

売却が向いているのはどんなケース？

まず、ご自身のライフプランや経済状況と照らし合わせて、売却が最適な選択肢となるのはどのような場合かを見ていきましょう。最も一般的なのは、新居購入のための頭金や、子どもの教育費、老後の資金など、まとまった資金が必要なケースです。住宅ローンが残っている場合でも、売却益で完済し、新たな生活を始めるためのゆとりを生み出すことができます。また、将来的にその家に戻る可能性が低い場合や、遠隔地への転勤・移住で物件の維持管理が困難になる場合、あるいは「もう不動産の管理に煩わされたくない」という心理的な負担からの解放を求める場合にも、売却は有力な選択肢となります。さらに、現在の不動産市場が売り手に有利な「好景気」であると判断できる場合は、高値での売却が期待できるため、経済的なメリットを享受できる可能性が高まります。

住宅売却の具体的な流れと費用

住宅売却は、一般的に以下のようなステップで進められます。まず、複数の不動産会社に査定を依頼し、適切な売却価格を把握します。次に、信頼できる不動産会社と媒介契約（専任媒介、一般媒介など）を締結し、本格的な売却活動がスタートします。広告掲載や内覧対応を経て、購入希望者からの申し込みがあれば、価格や引渡し条件などの交渉に入ります。条件が合意に至れば、売買契約を締結し、買主からの手付金を受け取ります。その後、ローンの一括返済（必要な場合）や抵当権抹消の準備を進め、最終的に残代金の受領と物件の引渡しをもって売却が完了します。この一連のプロセスには、様々な費用が発生します。主なものとしては、不動産会社への仲介手数料（売却価格によって計算され、一般的に売却価格の3%＋6万円＋消費税が中古物件の相場とされています）、印紙税、登記費用、そして売却益が出た場合に課せられる譲渡所得税などが挙げられます。また、物件の魅力を高めるためのハウスクリーニング費用や、場合によっては小規模なリフォーム費用なども考慮に入れる必要があるでしょう。これらの諸費用は、売却益から差し引かれるため、手元に残る資金を正確に見積もるうえで重要です。

売却のメリットとデメリットを深掘り

売却の最大のメリットは、やはり「まとまった資金の獲得」です。これにより、新生活の基盤を築いたり、新たな投資に回したり、人生の選択肢を大きく広げることができます。また、物件の所有から解放されることで、固定資産税や維持管理費、修繕費といったランニングコストから解放され、精神的な負担も軽減されます。将来的な不動産価値の変動リスクを避けることも可能です。一方、デメリットとしては、「売却期間の不確実性」が挙げられます。希望する価格で売却できるまでに時間がかかったり、思うように買主が見つからなかったりするリスクがあります。また、仲介手数料や税金など、様々な「売却費用」が発生するため、売却価格がそのまま手取りになるわけではありません。買主との価格交渉や内覧対応など、売主自身が「手間」をかける必要も出てきます。そして何より、長年住み慣れた家との「心理的な別れ」は、想像以上に大きな感情的な負担となることもあります。

売却成功のためのポイント

後悔しない売却を実現するためには、いくつかのポイントを押さえることが不可欠です。まず、売却を検討し始めたら、必ず複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。一社だけの査定に頼ると、相場よりも低い価格で売却してしまったり、高すぎる価格設定で売却期間が長期化したりするリスクがあります。適正な相場を把握し、自身の物件の強みと弱みを正確に理解することが重要です。次に、内覧時に買主の印象を良くするため、物件の魅力を最大限に引き出す工夫をしましょう。水回りの清掃徹底、不要な荷物の整理、壁紙の修繕など、低コストでできる改善でも効果は絶大です。また、不動産市場は常に変動しています。周辺物件の取引事例や金利動向、地域の開発計画など、常に市場の動きにアンテナを張り、売却活動中に価格設定や販売戦略を柔軟に見直す姿勢も成功には不可欠です。特に、最初の数ヶ月で内覧が少ない場合は、価格の見直しを含めた戦略変更を検討する勇気も必要になります。

住宅「賃貸活用」という選択肢：オーナーになるメリット・デメリット

マイホームをすぐに売却するのではなく、「賃貸」に出して家賃収入を得る、という選択肢も近年注目されています。特に、将来的に元の家に戻る可能性がある方や、資産として不動産を保持し続けたいと考える方にとって、賃貸活用は魅力的な選択肢となり得ます。しかし、賃貸物件のオーナーになるということは、継続的な収入を得られる一方で、空室リスクや入居者とのトラブル、そして物件の維持管理責任を負うことにもなります。このセクションでは、ご自身の家を賃貸に出す場合にどのようなメリットとデメリットがあるのか、具体的な賃貸経営の流れや注意点について詳しく解説し、あなたが賃貸オーナーとして成功するために必要な知識を提供します。

賃貸活用が向いているのはどんなケース？

賃貸活用という選択は、売却とは異なる状況で輝きを放ちます。例えば、転勤などで一時的に家を離れるが、「将来的にはまたこの家に住みたい」と考えている場合、売却してしまうと将来的に同等の物件を購入することが難しくなる可能性があります。賃貸に出していれば、所有権を維持しながら一時的な収入を得ることができ、いつでも再居住の選択肢を残しておくことができます。また、継続的な家賃収入を副収入源や年金代わりとして期待したい場合も、賃貸活用は有効です。特に住宅ローン返済中の場合、家賃収入でローンの支払いをカバーできるため、経済的な負担を軽減できます。さらに、現在の不動産市場が賃貸需要は高いものの、売却市場は芳しくない場合、無理に売却するよりも賃貸に出して市況の回復を待つという戦略も考えられます。不動産を資産として保有し続け、将来的な価値上昇を期待したいという資産運用目的ならば、賃貸活用は長期的なメリットをもたらします。

住宅を賃貸に出す際の具体的な流れと費用

住宅を賃貸物件として活用するには、まずは賃貸のプロである賃貸管理会社を選定することが重要です。管理会社は、賃料査定、物件の広告掲載、入居者審査、契約手続き、そして入居後のトラブル対応や家賃徴収、定期的な修繕管理まで、多岐にわたる業務を代行してくれます。賃料査定によって適正な家賃を設定し、必要であれば入居者のニーズに合わせたリフォームや設備投資を行い、物件の魅力を高めます。その後、管理会社が入居者の募集活動を行い、申し込みがあれば入居審査を経て賃貸借契約を締結し、物件の鍵を引き渡します。賃貸経営には、様々な費用が発生します。入居者が退去した際の原状回復費用や、建物の経年劣化に伴う大規模修繕費用、固定資産税や都市計画税などの税金は毎年発生します。また、管理会社に委託する場合は、家賃収入の数%（一般的に3%～8%程度）が管理手数料としてかかります。さらに、家賃収入に対しては所得税や住民税が課税されますが、減価償却費や経費を計上することで節税効果も期待できます。

賃貸活用のメリットとデメリットを深掘り

賃貸活用の最大のメリットは、「継続的な賃料収入」です。これにより、毎月安定したキャッシュフローが生まれ、住宅ローンの返済に充てたり、その他の生活費に充当したりすることができます。また、所有権を維持できるため、将来的に自身の住まいとして再び活用する選択肢を残せる点も大きな魅力です。不動産はインフレに強く、賃貸物件として保有し続けることで、長期的な資産価値の維持や向上も期待できます。さらに、不動産所得に関する税制上の優遇措置（減価償却費の計上など）を活用することで、節税効果を得られる可能性もあります。一方、デメリットとしては、「空室リスク」が挙げられます。入居者が決まらない期間は家賃収入が途絶え、ローン返済や管理費などの固定費だけが発生するため、収支が悪化します。また、「家賃滞納リスク」や、入居者間の騒音トラブル、設備故障などの「入居者トラブル」が発生する可能性もゼロではありません。これらのトラブル対応は、オーナーにとって精神的・時間的な負担となることがあります。修繕費や管理会社への委託費用など、継続的な「費用負担」も発生します。そして何より、賃貸経営には不動産や法律に関する知識、あるいは管理会社との連携など、「経営者としての知識や労力」が求められるという側面があります。

賃貸活用成功のためのポイント

賃貸経営を成功に導くためには、以下のポイントを意識することが重要です。まずは、信頼できる「適切な管理会社の選定」が最重要です。トラブル対応力、入居者募集のノウハウ、オーナーへの報告の透明性などを重視して選びましょう。管理会社に全てを任せる場合でも、定期的なコミュニケーションは欠かせません。次に、物件の魅力を高め、空室期間を短縮するためには、「入居者ニーズに合わせたリフォームや設備投資」を検討することです。例えば、インターネット環境の整備、エアコンの設置、水回りのリフレッシュなど、現在の賃貸市場で求められる設備を導入することで、競争力を高めることができます。最後に、「空室対策と家賃設定のバランス」を見極めることが非常に重要です。高すぎる家賃は空室期間を延長させ、低すぎる家賃は収益を圧迫します。周辺の類似物件の賃料相場を常に把握し、時期や市場の状況に応じて柔軟に家賃を見直す姿勢も求められます。入居者満足度を高める丁寧な対応も、長期的な安定経営につながります。

あなたの理想へ導く！売却と賃貸の賢い比較と意思決定プロセス

ここまで、住宅の「売却」と「賃貸活用」それぞれの選択肢について、メリット・デメリットを詳しく見てきました。どちらの道も一長一短があり、一概に「こちらが正解」と言い切れるものではありません。大切なのは、あなたの現在の状況、将来の計画、そして何よりも「何を優先したいか」を明確にすることです。このセクションでは、売却と賃貸を比較検討する際の具体的な視点と、後悔しない決断をするための意思決定プロセスについて解説します。専門家のアドバイスも積極的に取り入れながら、あなたにとっての最善解を見つけ出す手助けをします。

確認すべき最重要ポイント：あなたの目的とライフプラン

売却と賃貸の選択に際して、まず最も優先的に確認すべきは、ご自身の「目的」と「ライフプラン」です。これらは意思決定の中心軸となります。一つ目のポイントは「資金計画」です。まとまった売却益を得て次の住居の購入資金や教育費、老後資金に充てたいのか、それとも毎月安定した家賃収入を得てローンの返済に充てたり、継続的な副収入にしたいのか、ここがまず大きな分岐点になります。二つ目は「将来の居住計画」です。数年後に元の家に戻ってくる可能性があるのかどうか。転勤などの一時的な離れ方であれば、賃貸活用が適しているかもしれません。三つ目は「物件の状態と立地」です。築年数が古く大規模な修繕が必要な場合、売却価格が低くなる可能性があるため、賃貸に出す前に多額の先行投資が必要となることもあります。また、駅から遠い、周辺に商業施設が少ないなど、入居者が見つかりにくい立地であれば、空室リスクが高まります。逆に、人気エリアで築浅の物件であれば、売却も賃貸も有利に進めやすいでしょう。四つ目は「市場環境」です。現在の不動産市場が売り手市場（価格上昇基調）なのか、買い手市場（価格下落基調）なのか、賃貸市場の需要と供給のバランスはどうなのかを把握することも重要です。金利動向もローン返済に影響するため、注視しましょう。最後に、あなたが不動産の管理業務にどの程度「手間と時間」を割けるか、という個人のコミットメントも考慮すべきです。賃貸オーナーは少なからず時間と労力を要するため、多忙な方には管理会社への一任が不可欠となります。

       

シミュレーションで比較する具体的なステップ

感情的な判断ではなく、客観的なデータに基づいた意思決定をするために、具体的な金額をシミュレーションしてみましょう。

**ステップ1: 売却時の手取り額を試算する**

まずは、現在の想定売却価格から、売却にかかる諸費用（仲介手数料、印紙税、測量費用など）と住宅ローン残債を差し引いて、手元に残る資金を算出します。もし売却益が出れば、譲渡所得税も考慮に入れる必要があります。

**ステップ2: 賃貸活用時の収支を試算する**

次に、賃貸として運用した場合の年間の収支を計算します。想定賃料収入から、住宅ローン返済額（もしあれば）、固定資産税、管理会社の委託手数料、修繕積立金、火災保険料、そして空室期間や突発的な修繕費用などを考慮した年間平均コストを差し引きます。この際、減価償却費など税法上のメリットも考慮に入れましょう。

**ステップ3: 5年後、10年後のトータル収支を比較検討**

単年度の収支だけでなく、5年後、10年後といった中期・長期的なスパンでそれぞれの選択肢がもたらす資産状況の変化をシミュレーションします。売却であれば一度に資金を得て終わりですが、賃貸であれば家賃収入の累計額や、その時点での物件価値の変化を考慮に入れる必要があります。

**ステップ4: リスクとリターンを比較**

最後に、それぞれの選択肢に伴うリスク（売却期間の長期化、価格下落、空室、家賃滞納、修繕費用など）と、得られるリターンを比較検討します。どのリスクを許容できるか、どのリターンを重視するかによって、最適な選択肢が見えてくるはずです。

専門家への相談で後悔しない選択を

複雑な不動産取引や税金のこと、市場の動向など、個人の知識だけで全てを判断するのは非常に難しいことです。そこで、積極的に専門家の意見を聞くことを強くお勧めします。

**不動産会社:** 売却と賃貸の両方を取り扱っている不動産会社に相談するのが理想的です。正確な査定はもちろんのこと、それぞれの選択肢における市場の状況、具体的な手続き、必要な費用について最新かつ専門的な情報を提供してくれます。あなたの物件の特性や希望を伝え、それぞれの選択肢でどれくらいの利益が見込めるのか、リスクはどこにあるのかなどを具体的に試算してもらいましょう。

**税理士:** 不動産の売却には譲渡所得税が、賃貸経営には不動産所得に関する所得税や住民税がかかります。これらの税金は非常に複雑で、計算方法や控除制度も多岐にわたります。税理士に相談することで、節税対策や売却・賃貸それぞれの場合の最終的な手取り額を正確に把握し、税金面で後悔しないためのアドバイスを得ることができます。

**ファイナンシャルプランナー (FP):** 不動産に関する決断は、あなたの人生全体の資金計画に深く関わります。FPは、あなたの収入、支出、貯蓄、そして将来のライフプラン全体を考慮に入れ、不動産の売却益や賃貸収入をどのように活用すべきか、住宅ローン返済計画などを含めて、総合的な視点からアドバイスを提供してくれます。複数の専門家の意見を組み合わせることで、多角的な視点から最適な選択肢を導き出すことができるでしょう。

最終決断：後悔しないための心構え

売却か賃貸か、最終的な決断を下す際には、冷静さと客観的な視点を保つことが何よりも重要です。愛着のある家だからこそ、感情的な判断に流されがちですが、これまでのシミュレーションで得られたデータや専門家の意見に基づき、論理的に考えるようにしましょう。また、最悪のシナリオも想定しておくことで、いざという時のリスクマネジメントが可能です。例えば、売却が長期化した場合、賃貸で空室が続いた場合など、ワーストケースを考慮に入れることで、より堅実な計画を立てることができます。そして何よりも、家族やパートナーがいる場合は、必ず十分に話し合い、全員が納得できる形で意思決定を進めることが、後々のトラブルを防ぎ、スムーズな新生活を始めるための鍵となります。一人で抱え込まず、情報を共有し、互いの意見を尊重しながら、共通の目標に向かって協力していくことが大切です。

まとめ：あなたの未来を拓く、最適な選択のために

マイホームの「売却」と「賃貸活用」。どちらの選択肢も、あなたのライフプランや経済状況によって、大きなメリットとデメリットを持ち合わせています。売却は、まとまった資金を得て次のステップに進むための強力な手段となり、不動産管理の手間から解放される自由をもたらします。一方、賃貸活用は、安定した継続収入を生み出し、将来的に再びその家に住む可能性を残しながら、資産として不動産を保有し続ける柔軟性を与えてくれます。成功の鍵は、市場の動向を冷静に見極め、ご自身の目的とライフプランを明確にすること。そして、売却益や賃料収入、そしてかかる費用を具体的な数字でシミュレーションし、客観的なデータに基づいた判断を下すことです。この複雑な道のりにおいて、不動産会社、税理士、ファイナンシャルプランナーといった専門家たちの知識と経験は、あなたの羅針盤となるでしょう。彼らのアドバイスを賢く活用し、多角的な視点から検討を重ねてください。あなたにとっての「最適な選択」は、必ず見つかります。まずは一歩踏み出し、情報収集と専門家への相談から始めてみましょう。このガイドが、あなたの後悔しない未来への第一歩となることを願っています。

ハウジングバザール事務局

「家を建てたい人と、地域に根ざした信頼ある工務店をつなぐ」ことを使命に、全国の工務店情報・家づくりノウハウ・実例写真などをお届けする住宅情報サイトを運営しています。家づくり初心者の方が安心して計画を進められるよう、専門家の知識やユーザー視点の情報発信を心がけています。住宅計画の疑問や不安にも寄り添い、役立つ情報をお届けします。
地域密着の工務店へ資料請求
https://www.housingbazar.jp/vendors/quotes_search_simple.php
間取り見積りの提案依頼
https://www.housingbazar.jp/plan/madori_pickup.php
リフォームの見積もり依頼
https://www.housingbazar.jp/reform_new/
家づくりのイベント情報
https://www.housingbazar.jp/features/