実家を相続、でも子どもは住まない？賢い選択肢と後悔しないための全ガイド

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ご主人とお子様2人とマイホーム計画を進める中で、ご実家を相続する話が出てきた…。でも、お子さんたちは住む予定がない。そんなお悩みを抱えていませんか？想い出が詰まった大切な実家をどうしたらよいか、将来を見据えた賢い選択をしたいけれど、何から手をつけて良いか分からない。このガイドでは、まさにその悩みに寄り添い、実家を相続する際の具体的な選択肢から、税金、維持費、家族会議の進め方まで、基礎からしっかりと解説します。後悔しない最善の道を見つけるための第一歩を、ここから始めましょう。

目次

• 実家を相続する前に知っておくべきこと：基本から税金まで
• 子どもが住まない実家、主な５つの選択肢とそのメリット・デメリット
• 家族で後悔しない決断を：話し合いのポイントと専門家活用術

実家を相続する前に知っておくべきこと：基本から税金まで

ご実家を相続することは、多くのご家庭にとって人生の一大イベントです。特に「子どもは住む予定がない」というお気持ちがある中で、何から手をつければ良いのか、税金はいくらかかるのかといった不安は尽きないことでしょう。ここでは、実家を相続する際に最低限知っておきたい基本知識から、気になる税金のことまで、丁寧に解説していきます。

相続の基本的な流れと名義変更の重要性

まず、ご実家を相続することになった場合、一般的には以下の流れで手続きが進みます。

• 遺言書の確認：故人（被相続人）が遺言書を残しているかを確認します。有効な遺言書があれば、基本的にその内容に従って相続が進められます。
• 相続人の確定：誰が相続人になるのかを戸籍謄本などを用いて確認します。配偶者、お子様、ご両親、ご兄弟姉妹などが法定相続人となります。
• 相続財産・債務の調査：ご実家を含むすべての財産（預貯金、有価証券など）と、借金などの債務を洗い出します。
• 遺産分割協議：遺言書がない場合や、遺言書の内容と異なる分割を希望する場合は、相続人全員で話し合い、どの財産を誰が相続するかを決めます。ご実家の行く末を決める大切なステップです。
• 相続登記（不動産の名義変更）：ご実家を相続することが決まったら、法務局で名義変更の手続きを行います。これは「相続登記」と呼ばれ、2024年4月1日からは義務化されており、過去の相続分も対象となります。名義変更をしないと、せっかく相続したご実家を売却したり、賃貸に出したりすることができませんし、将来、さらに次の世代へ相続する際に大きなトラブルになる可能性があります。この手続きは複雑に感じるかもしれませんが、司法書士など専門家のサポートを受けることでスムーズに進められます。

特に、ご実家を「誰かが住む予定がない」という状況では、相続登記を遅らせると、さらなる相続が発生した場合に共有名義人が増え、後々売却や管理が非常に難しくなるケースも少なくありません。早めに専門家と相談し、具体的な手続きを進めることを強くおすすめします。

気になる税金：相続税と固定資産税

ご実家を相続する上で、最も気になるのが「税金」ではないでしょうか。主な税金として、相続の際に一度だけかかる「相続税」と、毎年かかる「固定資産税・都市計画税」があります。

相続税の基礎知識と控除特例

相続税は、故人の遺産総額が「基礎控除額」を超える場合に課税されます。基礎控除額は「3,000万円 ＋（法定相続人の数 × 600万円）」で計算されます。例えば、ご主人様、お子様2人の3人家族で、ご実家を相続した場合、法定相続人がお母様、ご主人様、兄弟姉妹3人だとすると、基礎控除額は「3,000万円 ＋（3人 × 600万円）＝ 4,800万円」となります。遺産総額がこの金額を超えなければ、相続税はかかりません。

さらに、実家を相続する場合には、知っておきたい特例がいくつかあります。

• 小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）：被相続人やその同居の親族が住んでいた宅地について、一定の要件を満たすことで、評価額を最大80%減額できる強力な特例です。ただし、この特例は相続人自身がその宅地を「居住目的」で利用することなどが条件となるため、「子どもが住まない」ケースでは適用が難しいことがあります。しかし、相続人が被相続人の居住地に代わる家を所有していない場合など一部例外もあるため、可能性を探る価値はあります。
• 空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除（通称：空き家特例）：相続した実家を売却する場合に適用される可能性のある特例です。相続から3年目の年末までに、一定の築年数要件（昭和56年5月31日以前に建築）などを満たす家屋を解体または耐震改修して売却した場合、譲渡所得から3,000万円を控除できます。これは、相続税とは別に、売却益にかかる税金を大きく減らせる可能性があるため、「子どもが住まないから売却したい」と考える方には非常に重要な特例となります。

例えば、評価額8,000万円のご実家を相続し、他の財産が少なく、基礎控除額を超える部分があったとしても、これらの特例を適用できれば、相続税の大幅な軽減や、将来売却する際の税負担を減らすことが可能です。ご家族にとって大切なのは、現状だけでなく、数年先にどう動かすかを考え、それに応じた控除や特例の適用可能性を検討することです。税金に関する判断は専門的知識が必要なため、必ず税理士に相談することをおすすめします。

毎年かかる費用：固定資産税・都市計画税

実家を保有し続ける限り、毎年「固定資産税」と「都市計画税」がかかります。これらの税金は、土地と家屋の評価額に基づいて計算され、市町村によって異なります。ご実家の大きさや所在地によっては、年間数十万円に上ることも珍しくありません。空き家として放置してしまうと、災害や犯罪の温床になるリスクがあるとして「特定空き家」に指定されてしまう可能性があり、その場合、これまで適用されていた固定資産税の住宅用地特例（最大1/6に軽減）が解除され、税負担が大幅に増えることになります。お子さんが住まないことを前提にしても、維持コストを把握し、将来的な選択肢を検討する上で重要な考慮事項となります。

子どもが住まない実家、主な５つの選択肢とそのメリット・デメリット

「子どもが住まない」という状況で実家を相続した場合、そのままにしておくと管理の手間や税金といったデメリットが大きくなりがちです。しかし、実はさまざまな選択肢があり、それぞれにメリットとデメリットが存在します。ご家庭の状況やライフプランに合わせて、最適な方法を見つけることが大切です。ここでは、主な５つの選択肢について詳しく見ていきましょう。

選択肢１：売却する

最もシンプルで、かつまとまった資金を得られる可能性のある選択肢です。

• メリット：
  • まとまった資金化：老後の生活費や、お子さんの教育資金、ご自身のマイホームの住宅ローンの繰り上げ返済など、まとまった資金を有効活用できます。
  • 維持費の不要化：固定資産税や管理費（庭の手入れ、修繕費など）から解放されます。
  • 管理負担の解消：遠方にある実家の場合、通って管理する手間がなくなります。
• デメリット：
  • 思い出の家を手放す寂しさ：ご自身やご両親にとって、思い出が詰まった大切な場所を手放すことへの精神的な抵抗があるかもしれません。
  • 譲渡所得税の発生：売却益が出た場合、譲渡所得税が発生します。ただし、前述の「空き家に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」が適用できれば、税負担を大きく減らせる可能性があります。
  • 売却の手間：不動産査定、内覧対応、契約手続きなど、時間と労力がかかります。

ご主人様とお子さん2人のマイホームとの兼ね合い：もし、ご家族で新しいマイホームを計画されているなら、実家の売却益が新居の購入資金や頭金に充てられるため、資金計画が格段に立てやすくなるでしょう。この選択肢は、お子さんたちの将来の教育資金などにも貢献できる可能性があります。

選択肢２：賃貸に出す

ご実家を物件として活用し、定期的な収入を得る方法です。

• メリット：
  • 安定した家賃収入：老後の生活費の足しや、お子さんの教育資金などに充てることができます。
  • 資産の保有：ご実家を手放さずに資産として持ち続けることができます。将来的に、お子さんが再び住む可能性がゼロではないと考える場合にも。
  • 特定空き家化の防止：空き家による劣化やトラブルを避けることができます。
• デメリット：
  • 空室リスク：入居者が見つからない場合、家賃収入が得られず、維持費だけがかかることがあります。
  • 修繕費や管理の手間：設備の故障や老朽化による修繕費用が発生します。また、入居者からの問い合わせやトラブル対応など、管理の手間がかかります。専門の管理会社に委託することも可能ですが、その場合は手数料が発生します。
  • 原状回復費用：退去時に大規模なリフォームが必要になるケースもあります。
  • リフォームの必要性：賃貸に出す場合、築年数によっては水回りなどのリフォームが必要になることが多く、初期投資がかさむ場合があります。

ご実家が比較的新しく、賃貸ニーズが見込めるエリアにある場合は有効な選択肢です。ただし、賃貸経営はリスクも伴うため、不動産会社に相談し、事前に収益性や空室リスクをしっかり確認することが重要です。

選択肢３：空き家のまま保有・管理する

すぐに結論を出さず、とりあえず現状維持という選択も可能です。

• メリット：
  • いつでも自由に使える：将来、気が変わって自分たちで住むことになったり、親戚などが一時的に利用したりする際に、すぐに使えます。
  • 将来に選択肢を残せる：急いで決断せず、時間をかけて最適な方法を検討できます。
• デメリット：
  • 固定資産税・都市計画税の負担：毎年税金がかかり続けます。
  • 維持管理費と手間：定期的な換気、清掃、庭の手入れ、郵便物の整理、防犯対策など、空き家であっても管理の手間と費用（水道光熱費の基本料金など）が発生します。
  • 老朽化の進行：人が住まないと劣化が進みやすく、将来的に売却や賃貸に出す際に大規模なリフォームが必要になることがあります。
  • 「特定空き家」指定のリスク：適切な管理が行われないと、倒壊の危険、衛生上の問題、景観の阻害、不法投棄などの理由で「特定空き家」に指定され、固定資産税の優遇措置が解除されたり、行政代執行で費用を請求される可能性があります。

「とりあえず」の選択は、時間稼ぎにはなりますが、その間もコストやリスクは発生し続けます。特に遠方にある実家の場合、管理が行き届かなくなり、問題が発生する可能性が高まります。この選択をする場合は、定期的な管理計画を立てることが不可欠です。

       

選択肢４：リノベーションして自分たちで住む

もしご実家がご自身の現在の住まいに近い場所にあり、ご家族でマイホームの購入や住み替えを検討されているなら、ご実家をリノベーションして住むという選択肢も強力です。

• メリット：
  • 理想の住まいを低コストで実現：一から土地を購入して新築するよりも、トータルの費用を抑えられる可能性があります。建物を気に入ったデザインに改修し、快適な住まいを創ることができます。
  • 思い出の家での居住：ご両親が大切にしていた家を、ご自身やお子さんが引き継いで住むことで、家族の歴史を繋ぐことができます。
  • 現在の住まいとの兼ね合い：売却益をリノベーション費用に充てるなど、資金計画が立てやすいケースもあります。
• デメリット：
  • リフォーム・リノベーション費用：大規模な改修の場合、数百万から数千万円の費用がかかることがあります。建物の状態によっては、想定以上の費用が必要になることも。
  • 居住地の利便性：ご実家の場所が、お子さんの学校やご自身・ご主人の通勤に不便ではないか、生活利便施設はどうかなど、現在のライフスタイルに合わない場合があります。
  • 住宅ローンとの兼ね合い：既存の住宅ローンに加えて、リノベーション費用をどう捻出するか、住宅ローンの借り換えや二重ローンにならないかなどを検討する必要があります。

この選択肢は、お子さんたちが既に小学校に上がっている場合、学区や友人関係の変更を伴わないかなど、お子さんたちの生活への影響も考慮しながら慎重に検討する必要があります。専門家と相談し、費用の見積もりや耐震性診断なども踏まえた上で判断しましょう。

選択肢５：寄付・国や自治体への寄贈・解体して更地売却

売却や賃貸が難しい場合、他の選択肢も検討できます。

• 寄付・国や自治体への寄贈：公益性のある団体や自治体などが受け入れてくれる場合があります。ただし、老朽化が激しかったり、活用が難しい物件では受け入れられないことも多いです。
• 解体して更地売却：老朽化が激しく、リフォーム費用が高額になる場合や、土地の活用価値が高いと判断される場合に有効です。
  • メリット：建物の管理義務から解放され、再開発用地として売却しやすくなります。
  • デメリット：解体費用が数百万円～数千万円かかること、および固定資産税の住宅用地特例が解除され、土地の税金が大幅に上がる点に注意が必要です。

これらの選択肢はいずれも、ご実家が特定の状態にある場合や、経済的な利益よりも管理からの解放を優先する場合に考慮されるものです。特に解体費用は高額になるため、慎重な検討が必要です。

家族で後悔しない決断を：話し合いのポイントと専門家活用術

ご実家を相続し、お子さんが住まないという状況で最善の選択をするためには、ご家族内での丁寧な話し合いと、必要に応じて専門家のサポートを得ることが不可欠です。感情的な側面も大きい問題だからこそ、適切なプロセスを踏むことが「後悔しない決断」へと繋がります。

家族会議の重要性：感情と合理性のバランス

ご実家は、単なる建物ではなく、ご両親との思い出やお子さんたちが遊びに来た記憶など、家族の歴史が詰まった大切な場所です。そのため、売却や解体といった選択肢を検討する際には、感情的な抵抗を感じることは自然なことです。ご自身の気持ちだけでなく、ご主人様、そして他のご兄弟姉妹がいらっしゃる場合は、それぞれの立場や想いを共有し、理解し合うことが何よりも大切です。

特に重要なのは、以下の点を話し合うことです。

• ご両親（被相続人）の生前の意向：もし生前に、ご実家についてどのような希望を持っていたかを知る機会があれば、その意向を尊重し、共有しましょう。
• 兄弟姉妹間の公平性：相続財産としてご実家をどう扱うか、他の兄弟姉妹がいる場合は、金銭的な側面も含め、公平性を保ちながら話し合うことが求められます。遺産分割協議が紛糾することも少なくありません。
• ご自身とご家族のライフプラン：現在のマイホーム計画との兼ね合いや、将来的にお子さんが成人した後の姿、ご自身たちの老後の生活なども踏まえ、現実的な状況を共有しましょう。
• 感情と合理性のバランス：思い出を大切にしたい気持ちと、現実的な維持費や税金、管理の手間といった合理的な側面の両方をテーブルに載せて話し合うことが重要です。

話し合いの際には、一度で結論を出そうとせず、何回かに分けてじっくりと時間を取ることをおすすめします。感情的になりやすい話題であるため、冷静に話し合える環境を整えることも大切です。

専門家へ相談・依頼：適切な判断のための強力な味方

ご自身の家族だけでは解決が難しいと感じた場合や、複雑な税金の問題、法的な手続きが必要な場合には、迷わず専門家を頼りましょう。専門家は客観的な視点と専門知識で、ご家族にとって最善の選択肢を見つける手助けをしてくれます。

主な専門家とその役割は以下の通りです。

• 税理士：
  • 相続税や譲渡所得税の計算、各種特例（小規模宅地等の特例、空き家特例など）の適用条件やシミュレーションをしてくれます。税金は後から「知らなかった」では済まされないため、必ず相談しておきたい専門家です。
• 司法書士：
  • ご実家の名義変更（相続登記）に関する手続きを代行してくれます。登記の義務化に伴い、特に重要性が増しています。
  • 遺産分割協議書の作成サポートも可能です。
• 不動産会社（宅地建物取引士）：
  • ご実家の査定（売却・賃貸価格の評価）。
  • 売却する場合の販売活動、賃貸する場合の入居者募集や管理に関する相談に乗ってくれます。
  • 空き家活用、リノベーションの相談なども可能です。
• ファイナンシャルプランナー（FP）：
  • ご家族全体のライフプランや、資産運用、教育資金、老後資金なども含めた総合的な資金計画のアドバイスをしてくれます。実家を相続する際の選択が、ご自身のマイホーム計画や将来にどう影響するか、多角的に見ることができます。
• 弁護士：
  • 相続人間で意見がまとまらない、遺産分割協議が進まないといったトラブルが発生した場合に、法的な観点からアドバイスや交渉、調停などのサポートをしてくれます。

「Cさんの場合、長年空き家だった実家の相続で悩んでいました。税理士に相続税の控除について相談し、同時に複数の不動産会社から査定を受けました。結果として、リノベーション費用と売却価格のバランス、そして年間維持費を総合的に比較することで、最終的に売却を選択。専門家の客観的な意見があったからこそ、家族全員が納得して決断できました。」という事例のように、複数の専門家から多角的な視点でアドバイスを得ることで、より後悔の少ない選択につながります。

まずは地域の相談窓口や、初回相談無料の専門家を探してみるのも良いでしょう。一歩踏み出すことが、解決への大きな第一歩となります。

結論・まとめ：大切な実家と家族の未来のために

「今の家を相続したいけれど、子どもが住む予定がない」というお悩みは、多くのご家庭が直面する現代的な課題です。大切なご実家の行く末をどうするかは、単なる不動産の問題ではなく、ご両親への感謝、ご自身やご主人様、そしてお子さんたちの未来に直結する、非常にデリケートな問題です。

ご紹介したように、実家を相続した際に考えられる選択肢は多岐にわたります。売却して資金化する、賃貸に出して収益を得る、あるいはリノベーションして新しい生活を始めるなど、多種多様な道筋が存在します。どの選択肢がご家族にとって最適かは、ご実家の状態、立地、そして何よりもご家族の現在のライフプランや将来の目標、そしてそれぞれの「想い」によって異なります。

最も大切なことは、感情的な側面と合理的な側面の両方を考慮し、ご家族で十分に話し合うことです。その上で、税金や法律、不動産の専門家から適切なアドバイスを得ることで、客観的な情報と正確な知識に基づいた後悔のない決断を下すことができます。ご自身のマイホーム計画と並行してのご実家の問題は、大きな負担となるかもしれませんが、このガイドがその一助となれば幸いです。

ご実家は、ご家族の絆の象徴です。お子さんが住まないとしても、その場所がご家族の未来を明るくする「資産」として、新たな役割を果たすよう、慎重かつ前向きに検討を進めていきましょう。

ハウジングバザール事務局

「家を建てたい人と、地域に根ざした信頼ある工務店をつなぐ」ことを使命に、全国の工務店情報・家づくりノウハウ・実例写真などをお届けする住宅情報サイトを運営しています。家づくり初心者の方が安心して計画を進められるよう、専門家の知識やユーザー視点の情報発信を心がけています。住宅計画の疑問や不安にも寄り添い、役立つ情報をお届けします。
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