親の家を相続しても子どもが住まない？賢い選択と準備ガイド

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大切なご実家を「今の家を相続したいが、子どもが住む予定がない」と漠然とした不安を抱えていませんか？ 自分たちのマイホーム計画を進める中で、親御様から受け継ぐ家をどうすればいいのか、思い悩み、踏み出せずにいる方も少なくないでしょう。特に、小さなお子さんをお持ちの30代から50代の女性の方々にとっては、将来の住まいのこと、ご両親への感謝、そしてお子さんたちへの負担を考えると、この問題は非常にデリケートです。思い出がたくさん詰まった家を放置するわけにはいかないけれど、自分たちや子どもが住む予定がない中で、どうすることが「正解」なのか、明確な答えが見つからないのは当然のことです。このガイドでは、そんなあなたの悩みに寄り添い、実家を相続する際に子どもが住まない場合の具体的な選択肢、そのメリット・デメリット、そして後悔しないための手続きや税金について、基礎から分かりやすく解説します。将来を見据えた賢い決断のために、ぜひこの情報をご活用ください。

目次

• 実家の相続、子どもが住まない現実と向き合う
• 住まない実家を「資産」に変える賢い選択肢
• 後悔しないための相続手続きと税金、そして将来を見据えた計画
• 結論・まとめ

実家の相続、子どもが住まない現実と向き合う

「この家もいつか私たちが相続することになるのかな。でも、子どもたちもここには住まないだろうし…」

そう感じているあなたも、きっと多くのご家庭と同じ悩みを抱えています。近年、都市部への人口集中や核家族化の進行、そしてライフスタイルの多様化により、親御様が住んでいた実家を相続しても、子ども世帯がそこに住むというケースは減少傾向にあります。かつては当たり前だった「実家を継ぐ」という概念が薄れつつある現代において、「今の家を相続したいが、子どもが住む予定がない」という状況は、もはや特別なことではありません。

総務省の直近の住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家は過去最多を更新し、総住宅数に占める空き家の割合も年々増加傾向にあります。特に、親世代が住んでいた古い家屋は、耐震性への不安、大規模なリフォーム費用、維持管理の手間などを考慮すると、そのまま住み続けるにはハードルが高いのが現実です。また、親御様の思い出が詰まった大切な場所だからこそ、簡単に手放すこともできず、かといって維持し続けることにも経済的・精神的負担が生じます。このジレンマに直面し、どうすればいいか分からず、ただ時間だけが過ぎていくという方も少なくないのです。

私たち家族も、夫の実家をどうするべきか、漠然とした不安を抱えていました。築40年を超え、昔ながらの間取りは今の私たちの生活スタイルには合わないし、小学生の子どもたちは自分たちの部屋を欲しがっている。でも、実家を売却するとなると、親御さんが大切にしてきた家への思い入れを考えると、なかなか切り出せません。かといって、私たち夫婦が新たに住宅ローンを組んでマイホームを建てるとなると、実家の維持費や固定資産税が二重の負担になるのではないか、という懸念もありました。

このような状況に直面する前に、あるいはすでに直面しているあなたも、まずは現状を冷静に見つめ、感情だけでなく具体的な側面から整理していくことが大切です。実家の資産価値はどのくらいか、将来的にかかる維持費や固定資産税はどれくらいか、リフォームが必要な場合、その費用はどのくらいか――これらを具体的に把握することで、漠然とした不安が解消され、次のステップが見えてきます。

そして何よりも重要なのは、親御様との事前のご相談です。親御様が元気なうちに、将来この家をどうするのか、ご希望や思いを共有しておくことで、いざという時の判断がスムーズになります。例えば、「将来的にはこの家を売却して、その資金で施設に入りたい」「子どもには負担をかけたくないから、自由に処分してくれて構わない」といった親御様の意向を聞いておくことは、後々大きな判断材料となります。また、相続人が複数いる場合は、兄弟姉妹間での話し合いも不可欠です。感情的になりがちなテーマだからこそ、早めに話し合いの場を設けることで、不要なトラブルを避けることができます。

今の家を相続したいが、子どもが住む予定がないという現実は、多くの家庭が直面する現代的な課題です。この問題から目を背けず、具体的な選択肢を探し、準備を進めることが、あなた自身のマイホーム計画をスムーズに進める上でも、そして家族の未来にとっても、非常に重要な一歩となるでしょう。

住まない実家を「資産」に変える賢い選択肢

「今の家を相続したいが、子どもが住む予定がない」という状況にある実家は、放置すれば固定資産税や管理費だけがかかる「負動産」になってしまう可能性があります。しかし、正しい知識と準備があれば、この実家を「資産」として有効活用したり、将来の資金源に変えたりすることが可能です。ここでは、住まない実家をどのように活用できるか、具体的な4つの選択肢とそのメリット・デメリットを詳しく見ていきましょう。

1. 売却する

相続した実家を売却することは、最も一般的で、まとまった資金を得られる可能性のある選択肢です。この売却益を自分たちの新しい住居の頭金や、子どもたちの教育資金に充てることもできます。

• メリット:
  • まとまった資金を得られる
  • 維持費や固定資産税の負担から解放される
  • 管理の手間がなくなる
  • 相続人間の公平な資産分配がしやすい
• デメリット:
  • 親御様との思い出の家を手放すことへの心理的抵抗
  • 売却までに時間と手間がかかる場合がある
  • 売却益に対して譲渡所得税が課税される
  • 築年数が古い家や立地によっては売却が難しい場合がある

古い家でも「古家付き土地」として売却できるケースは多くあります。買主が建て替えを前提としているため、家の状態そのものは問題になりにくいです。また、「空き家特例（被相続人の居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除）」を利用すれば、一定の要件を満たせば、譲渡所得税を大幅に軽減できる可能性があります。この特例の適用には、家屋の要件（旧耐震基準の家屋であること、相続発生前に居住していたことなど）や譲渡の要件（相続開始から3年10ヶ月以内など）が細かく定められているため、専門家（税理士など）に相談しながら慎重に進めることが重要です。

売却を進めるには、まず複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な価格を知ることが第一歩です。一括査定サイトなどを利用すると、手軽に複数社の査定額を比較できます。買主が見つかりやすいように、必要最低限の片付けや清掃を行うだけでも、印象は大きく変わります。また、もし早期に資金化したい場合は、「不動産買取」を検討するのも一つの手です。これは不動産会社が直接買い取るため、仲介よりも売却価格は低くなる傾向がありますが、迅速に現金化できるというメリットがあります。

2. 賃貸に出す（貸し出す）

家を売却するのではなく、賃貸物件として貸し出すことで、継続的な家賃収入を得る選択肢です。将来的に自分たちや子どもがその家に住む選択肢が残るという点も魅力的です。

• メリット:
  • 継続的な家賃収入が得られる
  • 実家を資産として保有し続けられる
  • 将来的に売却や再活用を検討できる
  • 相続税対策として有効な場合がある
• デメリット:
  • リフォーム費用がかかる場合がある
  • 入居者募集や管理の手間がかかる（管理会社に委託する場合は費用が発生）
  • 空室リスクがある
  • 入居者とのトラブルが発生する可能性がある
  • 不動産所得に対して所得税が課税される

賃貸に出す場合、築年数が古い家でも、ターゲット層（学生、単身者、ファミリーなど）を明確にし、そのニーズに合わせたリフォームを行うことで十分に収益化が可能です。例えば、水回りだけを新しくする、和室を洋室に変える、といった部分改修でも効果は大きいです。入居者管理や賃料回収、トラブル対応などを自分で行うのは大きな負担となるため、不動産管理会社に委託するのが一般的です。管理手数料はかかりますが、手間やリスクを大幅に軽減できます。また、サブリース契約（不動産会社が一括で借り上げ、転貸する契約）を検討するのも良いでしょう。この場合、空室リスクがなくなるというメリットがありますが、賃料設定や契約条件をよく確認する必要があります。

3. 空き家バンクや地域貢献型活用

特に地方の実家の場合、自治体が運営する「空き家バンク」に登録する選択肢もあります。ここでは、空き家を利活用したい人と所有者をつなぐ役割を果たします。

• メリット:
  • 社会貢献的な意味合いが強い
  • 自治体の補助金や支援を受けられる場合がある
  • 維持管理の負担を軽減できる
• デメリット:
  • 売却や賃貸に比べて収益化が難しい傾向がある
  • 利用希望者が少ない場合がある
  • 改修費用の負担が生じることもある

空き家バンクの他にも、地域活性化を目指すNPO法人や団体が、古民家カフェ、ゲストハウス、シェアオフィスとして再生利用するケースもあります。収益性は期待できないかもしれませんが、家が活かされる喜びや、地域貢献という新たな価値を見出すことができるかもしれません。

4. 相続放棄する

実家が老朽化が著しく多額の修繕費用がかかる、あるいは住宅ローンなど多額の負債が付随しているなど、明らかに負の遺産であると判断される場合は、相続放棄も選択肢に入ります。

• メリット:
  • 負債の返済義務から解放される
  • 管理義務も発生しない
• デメリット:
  • 他のすべての財産（預貯金などプラスの財産も含む）も放棄することになる
  • 相続の事実を知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てる必要がある（熟慮期間）
  • 次に相続権のある人（兄弟姉妹など）に負担が移る可能性がある

相続放棄は、メリットとデメリットを慎重に比較検討し、司法書士や弁護士といった専門家と相談の上、慎重に判断すべき選択肢です。特に「熟慮期間」は非常に短いため、親御様が亡くなられたら、すぐにでも財産状況の把握を始める必要があります。もし実家に多額のローンが残っていたり、老朽化がひどく修繕費用が膨大になることが予測される場合は、相続財産を調査し、必要であれば相続放棄の検討を進めることをお勧めします。

これらの選択肢の中から、ご自身の家族構成、経済状況、そして親御様の思いを考慮して、最適な方法を見つけることが大切です。一つの方法に固執せず、複数の選択肢を比較検討することが、後悔しない決断へと繋がるでしょう。

       

後悔しないための相続手続きと税金、そして将来を見据えた計画

「今の家を相続したいが、子どもが住む予定がない」という状況では、どうすれば良いかという選択肢を知るだけでなく、その選択を行うために必要な法的手続きや税金に関する知識も不可欠です。これらの知識は、親の家を「負動産」ではなく「資産」として最大限に活かすために、そしてあなた自身のマイホーム計画を成功させるためにも、非常に重要な要素となります。

1. 相続の基本手続きを確実に

相続が発生したら、まず「誰が何をどれだけ相続するか」を明確にする必要があります。相続人が複数いる場合、遺産分割協議を行い、その内容を「遺産分割協議書」として書面に残すことが極めて重要です。この書面は、後の不動産登記や預貯金の払い出しなど、あらゆる相続手続きにおいて必須の書類となります。

そして、特に注意すべきは「相続登記の義務化」です。2024年4月1日から、相続によって不動産を相続した場合は、3年以内に相続登記を申請することが義務付けられました。これまでは義務ではなかったため、相続登記がなされずに放置された「所有者不明土地」が社会問題となっていましたが、今後は義務化により、放置しておくと過料が科される可能性があります。相続登記は、不動産の所有権が誰にあるかを公的に示す重要な手続きであり、売却や賃貸に出す際にも必ず必要となります。複雑な手続きであるため、司法書士に依頼するのが一般的です。

遺言書の有無の確認、相続人の確定、相続財産の調査（プラスの財産とマイナスの財産）、そして遺産分割協議と、相続手続きには多くのステップがあります。これらを独力で行うのは非常に困難であり、法的な誤りを犯すリスクを考えると、司法書士、弁護士、税理士といった専門家チームのサポートを得ることが賢明です。彼らは、個別の状況に応じた最適なアドバイスを提供してくれるだけでなく、複雑な手続きを代行してくれるため、精神的な負担も大幅に軽減されます。

2. 相続税と所得税の知識

実家を相続すると、相続税がかかる可能性があります。相続税には「基礎控除」があり、「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」という計算式で算出される金額までは非課税です。多くの場合、この基礎控除額内に収まり、相続税がかからないケースも少なくありません。しかし、不動産以外の預貯金などの財産も合算した相続財産がこの基礎控除額を超える場合は、相続税が発生します。この際、親御様が住んでいた自宅の土地には「小規模宅地等の特例」が適用される可能性があり、一定の要件を満たすと、その土地の評価額を最大80%減額できるため、相続税額を大幅に抑えることができます。この特例の適用には、あなたが相続開始から一定期間居住を継続する、あるいは家なき子特例など、複雑な要件があるため、税理士に相談することが不可欠です。

また、相続した家を売却した場合は、「譲渡所得税」がかかります。これは売却価格から取得費（購入費用や建築費用など）と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた利益に対して課税される税金です。前述の「空き家特例」や、ご自身が住んでいた家を売却する場合の「居住用財産の3,000万円特別控除」など、様々な特例があり、これらを活用することで税負担を軽減できる可能性があります。しかし、親御様がその家をいくらで取得したのか不明な場合は、取得費が概算でしか認められないため、税金が高くなるケースもあります。

実家を賃貸に出す場合は、家賃収入が「不動産所得」として所得税の課税対象となります。家賃収入から必要経費（固定資産税、修繕費、管理委託料など）を差し引いた金額が所得となり、確定申告を行う必要があります。これらの税金についても、早い段階で税理士に相談し、適切なアドバイスを受けることが、無駄な税金を払わない賢い選択へと繋がります。

3. 空き家管理の責任とリスク

「今の家を相続したいが、子どもが住む予定がない」という理由で家を放置した場合、固定資産税の負担だけでなく、さまざまなリスクが生じます。特に「特定空き家等」に指定された場合、固定資産税の住宅用地特例（税額が最大6分の1になる軽減措置）が解除され、税負担が跳ね上がることがあります。さらに、行政により解体や修繕の命令が出され、従わない場合は最終的に行政代執行が行われ、その費用を所有者が請求されることもあり得ます。

また、管理不足による火災、不審者の侵入による不法投棄、倒壊、庭木の越境、屋根瓦の落下など、近隣に迷惑をかけたり損害を与えたりするリスクも高いです。万が一、空き家が原因で事故が発生した場合、所有者としての責任を問われることになります。遠方に住んでいる場合でも、定期的な換気や清掃、巡回などの管理は不可欠です。それが難しい場合は、実績のある空き家管理業者に委託することも検討しましょう。

4. 自分たちのマイホーム計画との両立

実家の問題は、あなた自身のマイホーム計画にも大きく影響します。実家を売却することで得られた資金は、新築や中古物件購入の頭金として活用でき、住宅ローンの借り入れ額を減らすことで、将来の返済負担を軽減できます。

例えば、
「実家を売却：3,000万円 → 新居購入の頭金に2,000万円」
このような具体的な計画を立てることで、自分たちの理想のマイホームへの道筋が見えてきます。住宅ローンを組む際にも、相続予定の不動産があることを金融機関に相談し、総合的な資金計画を立ててもらうことも可能です。

「今の家を相続したいが、子どもが住む予定がない」という課題は、決して複雑で困難なだけではありません。相続、税金、不動産に関する専門家を交え、あなた、ご主人、そして親御様も一緒に話し合い、将来を見据えた計画を立てることが、家族全員の安心と、あなた自身の理想のマイホーム実現への第一歩となるでしょう。

結論・まとめ

「今の家を相続したいが、子どもが住む予定がない」というお悩みは、現代を生きる多くのご家族が直面する、避けて通れない現実です。しかし、この記事を通して、あなたが抱えていた漠然とした不安が、具体的な選択肢や計画へと変わったのではないでしょうか。大切なご実家を放置して「負動産」にしてしまうのではなく、賢く「資産」として活かすための道は、決して一つではありません。

まず、大切なのは、親御様が元気なうちに、この家をどうしたいか、ご希望や思いを共有し、ご家族でじっくり話し合うことです。そして、感情的な部分だけでなく、不動産の価値、維持費、税金といった具体的な側面から、現状を冷静に把握することが、賢い選択への第一歩となります。

住まない実家を有効活用するための選択肢として、売却、賃貸、空き家バンク・地域貢献型活用、そして相続放棄の4つの方法を具体的にご紹介しました。それぞれにメリットとデメリットがあり、ご家族の状況や将来のビジョンに合わせて最適な方法を選ぶことが重要です。まとまった資金が必要なら売却、安定した収入源にしたいなら賃貸、社会貢献を重視するなら空き家バンクなど、あなたの優先順位を明確にすることで、最適な道筋が見えてくるでしょう。

さらに、相続手続きや税金に関する正しい知識を持つことも、後悔しないための重要な要素です。相続登記の義務化や相続税の特例、売却時の譲渡所得税など、専門的な知識が必要な場面が多くあります。これらの手続きや税金の問題をクリアするためには、司法書士、税理士、不動産会社といった各分野のプロフェッショナルとの連携が不可欠です。彼らの知見とサポートを得ることで、複雑なプロセスもスムーズに進められ、無駄な時間やコストを抑え、精神的な負担も軽減できます。

「自分たちのマイホーム計画と実家の問題が重なって、どうすればいいか分からない」と感じていたかもしれません。しかし、実家の問題を解決することは、あなた自身の新しい住まい探し、住宅ローンの借り入れ、そして将来の家族の暮らしの計画にも、大きな影響を与えます。実家を売却することで得られた資金を頭金に充てたり、維持管理の負担がなくなることで精神的な余裕が生まれたり、様々な良い影響が期待できます。

思い出深い親の家だからこそ、その価値を最大限に引き出し、家族全員が納得できる形で次のステップへ進むことが大切です。この記事が、あなたが「今の家を相続したいが、子どもが住む予定がない」という課題に対し、具体的な行動を起こすための力強い一歩となることを願っています。ぜひ、この記事で得た知識を活かし、家族で話し合い、専門家のサポートを得ながら、納得のいく未来を築いていってください。

ハウジングバザール事務局

「家を建てたい人と、地域に根ざした信頼ある工務店をつなぐ」ことを使命に、全国の工務店情報・家づくりノウハウ・実例写真などをお届けする住宅情報サイトを運営しています。家づくり初心者の方が安心して計画を進められるよう、専門家の知識やユーザー視点の情報発信を心がけています。住宅計画の疑問や不安にも寄り添い、役立つ情報をお届けします。
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